蔡立东 吉林大学法学院 教授


关键词: 法人分类模式 职能主义 结构主义
内容提要: 法人分类模式有“职能主义”和“结构主义”之别，《民法通则》采“职能主义法人分类模式”，根据法人在国家构想的社会整体结构中担当的职能，将法人分为企业法人和非企业法人。这种分类模式渊源于我国法人制度立法的问题意识、立法之时面对的具体问题以及法律科学的发展水平，无法实现其意欲的分类目的，不能解决法人制度真正面对的问题，也无法为法人制度立法提供有效支架。我国未来民法典应回归“结构主义法人分类模式”，并以其为主轴设计民法中关于法人制度的规则。


引言

法人分类模式是法人制度的制度枢纽和法人制度立法的支架，各法域的民法典多以法人分类模式作为设计法人制度的逻辑线索。形式上，法人分类模式的立法选择决定着法人制度立法的结构和格局。实质上，区分标准的选取，会决定类型化的结果是否能适当达到所欲达到之目的。一个法学较落后的地方，其法律的适用之所以不能适当达到规范目的，主要常肇因于在设计制度时，拟负荷上去的功能没有处理好[1]。{1}70。法人分类模式决定着法人制度的制度取向和制度容量，其中分类视角的选取和分类标准的抉择直接限定了法人制度的宗旨以及为实现这些宗旨而预设的功能配置。

学理上，关于民法典法人的分类，是分为社团法人和财团法人，或者营利法人与非营利法人，或者沿用企业法人与非企业法人的分类，也成为争议颇大的问题。{2} 6-7徐国栋教授主持起草的《绿色民法典草案》采取了将私法人分为社团法人与财团法人的分类模式[2]。梁慧星教授课题组的“民法典草案建议稿”则推出了营利法人与非营利法人的分类模式[3]，王利明教授主持起草的“民法典学者建议稿”沿用了企业法人与非企业法人的分类模式[4]。《中华人民共和国民法典草案》依然沿袭了《民法通则》将法人分为企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人的四分法式分类模式（第三章法人从第45条到57条计13条），但立法机关也清醒地认识到法人分类是起草民法典需要进一步研究的问题，远未形成定于一尊的成熟方案[5]。对此，我国未来民法典总则部分作何选择，是当下必须认真对待的问题。

本文首先将法人分类模式类型化为“职能主义法人分类模式”和“结构主义法人分类模式”，然后分析立基于“职能主义法人分类模式”的法人制度满足民法对于法人制度之期待的有效性以及此种分类模式满足法人分类之于立法意义的有效性，进而检讨此种分类模式得以生成的根源，并提出关于我国民法典法人制度应回归“结构主义法人分类模式”的立法建议。

一、法人分类模式的类型化分析

以法人在国家构想之整体社会结构中所承担的国家为其分配的职能作为分类标准的法人分类模式，可以称之为“职能主义的法人分类模式”。这种分类模式的核心是：以实现国家对法人的管制为制度宗旨，以国家与法人间关系为背景，从外在于民事主体互动的纵向鸟瞰视角界定立法面对的问题及问题的解决思路[6]，即使是民法上的法人制度，其首先要满足的是国家对不同类型法人的职能定位得以实现，法人被想象为一个融洽无间、各亚利益群体各得其所、没有内部利益冲突的桃花源式的集体，作为制度利用者的民事主体如何利用法人制度以及因利用法人制度引发的民事主体间利益冲突的裁断则被这种分类模式所遮蔽，而无法纳入法人制度的视野。

前苏联的民事立法是这种分类模式的典型实践，在前苏联，各种类型法人的区别是由所使用的财产的所有制性质、各组织所担负的任务和职能的特点以及领导它们活动的方法的区别决定的。{3} 146根据《苏联和各加盟共和国民事立法纲要》第11条，法人包括：实行经济核算制的，具有国家拨给的固定资金和流动资金的，并有独立的资产负债表的国家企业和其他组织；由国家预算拨付经费的，本身有独立的预算的，其领导人有权支配信贷借款的（法律有规定的除外）国家机构和其他国家组织；由其他来源取得经费的，本身有独立的预算和独立的资产负债表的国家组织；集体农庄、跨集体农庄的组织、其他合作组织、社会组织和它们的联合组织；而在苏联和各加盟共和国立法规定的情况下，还包括这些组织及其联合组织所属的具有独立的财产和独立的资产负债表的企业和机构；国家和集体农庄合办的组织以及国家和合作社合办的其他组织。{4}9

我国《民法通则》第三章关于法人的规定也采用了这种分类模式，该章共分为四节，即一般规定；企业法人；机关、事业单位和社会团体法人[7]；联营。可见，《民法通则》规定的法人包括两类，一类是企业法人，另一类是机关（包括部队）、事业单位和社会团体法人。{5}24民事立法将企业法人与机关、事业单位和社会团体法人作为相互对举的存在，企业是盈利性的经济组织，就其职能而言[8]，在于通过提供商品和服务等经营性活动，追求盈利[9]。与企业法人对应，根据相关立法，机关、事业单位、社会团体均为非盈利性的经济组织，其职能不在于从事经营性活动，追求盈利。同时，立法也未涉及法人的成员和组织机构等组织法的问题。可见，就法人类型而言，首先映入立法者眼帘、并为立法者看重的是在国家构想的社会整体结构中法人是否具备从事盈利性活动的职能，我国民事立法以是否主要从事盈利性活动作为法人的分类标准，并以此为逻辑线索安排法人制度立法的结构。观察法人是否可以从事盈利性活动，是立基于国家的视角，着眼于社会结构的整体，把法人假想为一个融洽无间的个体，立足于法人外部界定其职能的作业，这一观察视角也折射了立法者对于民法上之法人制度寄予的功能期待。由此可以解读出，我国现行民事立法为了直接实现国家对社会结构的总体构想，以管控法人的行为为制度宗旨，根据国家对不同法人类型的职能预期，以法人是否具备从事经营性活动、追求盈利的职能[10]，即是否通过提供商品和服务获取经济利益作为法人分类的标准，将法人分为企业法人和非企业法人。

与“职能主义的法人分类模式”形成对照的是“结构主义法人分类模式”，此种分类模式着眼于法人制度提供的、可供民事主体利用的制度结构，即法人内部各亚利益群体的互动结构。这种分类模式的要义是以满足私人互动需要、为私人互动提供制度支援为制度宗旨，以当事人间的互动关系为背景，从内在于民事主体互动的平面化内在视角界定问题的所在和解决问题的思路。基于此，作为私法之组成部分的法人制度要解决的问题是：民事主体如何利用法人制度以及如何裁断因利用法人制度而引发的利益冲突，而非国家对于法人之职能定位的实现。法人制度作为法技术工具，应提供可供民事主体利用的法人类型、明确民事主体在其利用法人结构中之法律地位、法人的意思如何形成、如何对外表达以及因利用法人制度它们所面对的利益冲突的解决之道。

《德国民法典》是结构主义法人分类模式的传统代表，这种传统大陆法系法人制度，首先在性质上将法人区分为公法人与私法人，并以私法人作为民法规范的对象。在私法人内部根据法人的成立基础及由此带来的法人意思形成和表达机制的不同，将私法人分为社团和财团，并以此为逻辑线索，设计民法典中的法人制度安排。而《俄罗斯联邦民法典》则另辟蹊径，其第48条以法人发起人（参加人）对法人独立财产的权利性质为分类标准，将法人分为三类：商合伙和商业公司、生产合作社和消费合作社，属于其参加人对其财产享有债权的法人；国有或自治地方所有的单一制企业，属于其参加人对其财产享有所有权和其他物权的法人；社会团体和宗教团体（联合组织）、慈善基金会和其他基金会、法人的联合组织（协会和联合会），属于其发起人（参加人）对之不享有财产权利的法人。{6} 24

由此可见，两种分类模式类型的分野集中体现为在法人分类标准上的分道扬镳，这渊源于观察法人制度的不同视角。由此决定了法律的制度宗旨及所界定的问题和选取的解决问题的思路等方面的泾渭分明，基于此形成的法人制度的功能负荷则大相径庭，法人制度的制度容量也迥然有别。

二、“职能主义法人分类模式”的适应性分析

（一）“职能主义法人分类模式”无法实现其意欲的分类目的

以我国现行法人制度立法为分析对象，“职能主义法人分类模式”的追求在于：从国家的视角出发，立足于国家目的的实现，明确法人的职能、框定法人的行为类型，从而使法人以“适应社会主义现代化建设事业发展的需要”的方式各自安分守己履行其应向国家承担的职能。按照这种分类模式的预期，企业法人可以而且主要从事盈利活动，而以党政机关为主体的非企业法人则不能进入市场从事盈利活动。这样，一方面可以通过赋予企业法人地位以解决国有企业活力不足的问题，另一方面又能够凭藉禁止党政机关经商以应对由政企不分和权力商品化而产生的腐败问题。由此，法人制度不是民事主体可以自主选择适用的法律结构，而成为国家管控民事主体结社需求的基本管道。

即使立法者的上述目的无可置疑[11]，问题还在于“职能主义法人分类模式”对于该目的的实现亦无所助益。其原因在于：无论我们多么强调法律是一种地方性知识，无论我们的民法多么需要具有中国特色，但没有一个执法机关主动推动民法的实施却是各国民法共同的选择。没有执法主体，只能依靠当事人的主动援引和法院的被动裁判实施，构成了作为私法一般法的民法区别于以行政法为代表的公法之重要特征。在实施机制上，没有主动的执法主体既是民法的自身规定性使然，也决定了民法功能的限度。依职能对法人进行分类，意在实现国家对法人行为的管控，但国家与法人之间的关系纵然重要，立法也必须关心，民法固有的实施机制却决定了试图通过民法实现这一目的，只能是徒劳之举。

首先，“职能主义法人分类模式”追求的目的非民法之所务。现代人把国家看成一种人们在从事自利活动中所必须要的工具。国家制定的规则使得它能更好地让大家实现自利的目的。就这个意义上说，国家乃是替人民办事的工具，而不是教育人民的机构。{7}134在民法的世界里，国家只是服务于民事主体的自利行为，没有独立于当事各方的自己的目的，作为私法的一般法，因民法所发生的，不是对国家的遵守义务，即使违反私法，亦不是违反对国家的义务，因而国家不但不加之以处罚，且不直接干预其事。{8}35由于民法没有、也无需一个主动的执法主体代表国家推动它的实施，其实施只能诉诸于民事主体的主动援引，因而，立足于对制度实效的考虑，民法只能从民事主体之间、而不是民事主体与国家间的权利义务关系之角度界定问题的所在和实现问题的解决。尽管民法上有法人“营利性”的问题，但却无法人“盈利性”的问题，或者说“盈利性”是与民法无关的问题。法人“营利性”的问题意识，仅存在于民事主体之间，即法人与其成员之间的关系，而不是国家与民事主体之间，关涉的是法人所得盈利是否可向社员分配，而不牵涉自国家的角度法人是否可以从事经营性行为，即使非营利法人也可以从事经营性行为。国家当然需要、而且也应该管制法人经营性行为，规定哪些法人可以从事经营性行为，但自国家与法人的关系角度管制法人的行为不在民法的调整旨趣之内，而属于国家与法人之间的行政管理关系范畴。

其次，“职能主义法人分类模式”追求的目的为民法无力担当。民法主要通过民事主体的主动利用、特别是私人将纠纷诉诸法院推动法院裁判的方法得以实施。如果没有执法主体的主动管制作为手段或威慑，没有人会主动寻找并接近一种管制，这样的管制即使存在于正式制度之中，也无法从纸面走进生活，成为对人们行为具有现实约束作用的制度。由此为法院裁判、而不是为行为管制提供准则，就必然成为民事立法的核心关照。启动民法的实施主体是民事主体，民法只能着眼于行动于法人内部的出资者、管理者等亚利益群体之间以及法人与这些亚利益群体之间的关系界定问题的所在和实现问题的解决，即设计可供民事主体利用的法人类型、明确民事主体在其利用法人结构中之法律地位、法人的意思如何形成、如何对外表达以及因利用法人制度它们所面对的利益冲突的解决之道，才能发挥预期的功能。因此，“职能主义法人分类模式”的追求乃是对民法功能的不恰当期待，虽在民事立法上加载了实现国家对法人行为之管控的追求，但这为民法力所不逮，通过民法实现这一目的只能是立法者一厢情愿的幻想。由于未关注民事主体对法人制度的利用，没有为民事主体设立团体以及解决因加入团体而引发之新问题提供制度支持，这样的制度自然无法为民事主体所利用，甚至成为与民事主体无关的制度，纠结于国家与法人间的关系必然导致法人制度的无力性。民法特有的实施机制决定了民事主体的自主利用为其实施所不可或缺，由此就不难理解中国的法人制度为何如此欠缺实效性，无怪乎实践中鲜有法官援引《民法通则》中的相关规则裁判民事主体间的纠纷[12]。

再次，“职能主义法人分类模式”追求的目的已为我国的法人制度实践所否证。无视现实地限制事业单位法人、社会团体法人，尤其是财政差额拨款、甚至没有财政拨款的事业单位，从事经营行为不切实际。事实上，根据《出版管理条例》、《电影管理条例》，作为事业单位的各出版社、电影制片、发行、放映单位因其从事的活动被视为经营性活动，而均须向工商行政管理部门领取营业执照，作为其从事经营性活动的许可。此外，经费上实行自收自支的事业单位，实行企业化管理或企业化经营，如城市规划设计院等，主要从事经营性活动，也要从工商行政管理部门领取企业法人营业执照，获得营业许可。

（二）“职能主义法人分类模式”不能解决法人制度真正面对的问题

民法是私法的一般法，以经济生活和家庭生活为调整领域，调整的是所有人都可以参与的社会关系。现代社会的兴起，使得经济从政治中分离出来，成为一个独立的领域。政府的功能只是制定一些人们以私人身份从事经济活动时必须遵守的规则。{7}134民法又是社会的法，其核心内容是解决私人利益冲突的技术机制，而不是国家引导民众追求和实现特定目的的手段，民法规范下的秩序是作为调整私人行为之规则运作的结果，而不是法律设计和事先确定好的。国家只确定游戏规则，不关心游戏结果。以国家在道路交通领域的公共服务类比，如果国家也行使类似职能，则仅制定道路交通法规、确定道路交通规则，而不具体要求人们行走的线路。

作为民法之组成部分的法人制度应该着眼于民事主体间的利益冲突及其解决，界定问题的所在和实现问题的解决，从这一视角出发，法人制度真正需要直面的问题是民事主体如何利用法人制度以及因利用法人制度可能出现的、其个人过往不曾遇到的利益冲突。具体言之，真正直面问题的法人制度应该专注于回答以下问题：法人成员的标准、法人意思的形成及表达（法人的治理结构）、法人与其成员、成员之间的关系，为民事主体利用法人制度提供前提，为法官裁判民事主体因利用法人制度而发生的纠纷提供准则。

“职能主义法人分类模式”的目的在于为了国家的目的管制法人的行为方式，是国家站在外在于法人的角度，为了管制法人行为而进行的分类，其问题意识存在于国家和法人之间。因此，民事主体如何利用法人制度以及因利用法人制度可能出现的利益冲突，这些只有聚焦于民事主体之间的关系作平面化分析而非纵向鸟瞰才能观察到的问题无法为“职能主义法人分类模式”所关注，更无法成为问题的核心。这种问题意识直接导致该分类模式具有浓重的身份色彩[13]，其设计的法人类型并非着眼于民事主体利用团体结构的需要，而是着眼于国家对社会整体结构的安排，因此，一方面在此分类模式下，不是民法规定的所有法人类型均可为民事主体所利用，只有拥有特定身份的主体才能设立机关法人、事业单位法人，某些社会团体法人也须有特定身份的人才能发起。另一方面，民事主体可能形成的团体形态无法嵌入法人制度中，而获得明确的法律地位，团体的法律地位问题不能得到有效解决。如村农民集体、业主委员会等群众性自治组织和足球协会、汽车俱乐部、民办学校等非企业法人无法根据《民法通则》取得明确的法律地位。
吉林省吉林市人民政府


吉林市住宅小区物业管理暂行办法
吉林市人民政府


第一章 总 则
第一条 为了加强城市住宅小区的管理，提高住宅小区的整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，根据国家、省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。
第三条 本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、合理布局、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在2万平方米以上的居住区域。
本办法所称住宅小区物业管理，是指对住宅小区内的各类房屋和附属配套设施进行的维修、养护，对小区内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等实行的统一管理以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。
第四条 住宅小区的物业管理实行民主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第五条 市房地产管理局是住宅小区物业管理的行政主管部门，其主要职责是：
（一）宣传贯彻执行有关物业管理的法规、规章和政策；
（二）参与新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收；
（三）负责对物业管理企业的资质审查、核发《物业管理企业资质证书》和对物业管理人员的培训；
（四）参与住宅小区管理委员会的组建工作；
（五）对住宅小区物业管理工作进行组织协调、业务指导和检查评比；
（六）制定住宅小区管理制度和管理标准；
（七）负责住宅小区物业管理专项资金的征收、管理和使用；
（八）查处违反物业管理法规和规章的行为；
物业管理的日常工作由物业管理办公室负责。
市城建、土地、环保、公安、卫生、民政、邮电、电业等部门及住宅小区所在区人民政府应按职责分工配合做好住宅小区物业管理工作。
第六条 住宅小区内的房屋产权人和使用人均有参与和监督物业管理的权利，并有遵守本办法和各项规章制度的义务。

第二章 住宅小区管理委员会
第七条 住宅小区管理委员会（以下简称为管委会）是代表和维护住宅小区内的房屋产权人和使用人的合法权益，进行物业管理的民主自治组织。
第八条 住宅小区交付使用后，在入住率达到60％以上时，物业管理行政主管部门应会同小区所在地街道办事处、开发建设单位召集产权人和使用人大会，选举产生管委会。
第九条 管委会按下列规定组成：
（一）管委会成员一般由5人至15人组成，分别由房屋产权人、使用人和派出所、居委会等有关方面的人员担任，其中房屋产权人和使用人在管委会委员中的比例不得低于60％；
（二）管委会委员由热心公益事业、责任心强、有一定工作能力的人担任；
（三）管委会设主任一名、副主任若干名，由物业管理行政主管部门与小区所在地街道办事处、产权单位在管委会委员中协商提名，由管委会全体委员选举产生；
（四）管委会设执行秘书1至2名，负责处理管委会日常事务；
（五）主任和执行秘书为专职，可享受适当补贴，其它委员为义务兼职；
（六）管委会每届任期三年，委员可以连选连任。
第十条 管委会享有下列权利：
（一）制定管委会章程、小区物业管理目标及居住公约；
（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理公司；
（三）对物业管理公司的各项管理工作的实施及规章制度执行情况进行监督和检查；
（四）审议物业管理公司制定的年度管理计划和住宅小区管理、维修、服务的重大措施。
第十一条 管委会履行下列义务；
（一）维护小区内房屋产权人和使用人的合法权益并接受其监督；
（二）协助物业管理公司落实各项管理工作；
（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
（四）组织召开住宅小区的房屋产权人和使用人大会， 每年向大会报告一次工作。
第十二条 管委会决定问题采取少数服从多数的原则。

第三章 物业管理公司
第十三条 物业管理公司是指从事住宅小区物业管理的综合服务性企业，享受国家对第三产业的优惠政策。
第十四条 开办物业管理公司必须具备下列条件：
（一）拥有或受委托管理建筑面积2万平方米以上房屋及附属配套设施；
（二）有20万元以上的注册资金；
（三）有符合规定的公司管理章程；
（四）有固定的办公场所；
（五）有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员、技术人员；
第十五条 申办物业管理公司必须提供下列资料：
（一）申请报告；
（二）法定代表人的身份证明（私营企业业主身份证明）；
（三）管理章程；
（四）验资证明；
（五）办公场所证明；
（六）专业技术管理人员资格证明；
（七）中外合资企业，还须提供项目议定书、合同的副本及中方投资审批机关的批准文件；外商独资企业，须委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项；
（八）私营企业，还需提供雇员名册；
（九）其它有关文件、资料。
第十六条 凡申办成立物业管理公司的单位或个人必须经物业管理行政主管部门资质审查，合格后领取《物业管理企业资质证书》，到工商行政管理部门登记注册，取得营业执照后方可从事住宅小区的物业管理。
《物业管理企业资质证书》实行年审制度。
第十七条 物业管理公司发生合并、分立的，应在合并、分立后30日内到物业管理行政主管部门重新办理资质认定。
物业管理公司破产或因其它原因终止业务时，应当到审批机关注销《物业管理企业资质证书》。
物业管理公司变更法人代表、单位名称、办公地址等情况，均应在变更之日起30日内向审批机关办理变更登记。
第十八条 物业管理公司取得《物业管理企业资质证书》后，一年内未从事物业管理业务的，由审批部门吊销其《物业管理企业资质证书》，并提请工商行政管理部门吊销其营业执照。
第十九条 本办法发布前，未经审批部门审核批准的物业管理公司，应当自本办法发布之日起三个月内补办经营资质审批手续。
第二十条 物业管理公司的管理人员，须经物业管理行政主管部门培训合格后方可上岗工作。
第二十一条 物业管理公司应根据与管委会签定的物业管理委托合同，实施对住宅小区的物业管理。
物业管理委托合同应包括下列内容：
（一）委托管理项目；
（二）委托管理标准；
（三）委托管理权限；
（四）委托管理期限；
（五）委托管理费用；
（六）违约责任；
（七）其它权利和义务条款；
物业管理委托合同须报物业管理行政主管部门备案。
第二十二条 新建住宅小区在工程开工后，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位委托物业管理公司，对该住宅小区进行前期管理。
管委会成立后，应按本办法选聘物业管理公司对该住宅小区物业进行管理。承担前期物业管理的公司在同等条件下，可优先受聘。
第二十三条 物业管理公司的管理范围包括下列内容：
（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
（二）消防、电梯、机电设备、自行车棚、停车场、绿化地、道路等共用设施的使用、维修、养护和管理；
（三）环境卫生；
（四）公共秩序、安全保卫；
（五）物业管理行政主管部门规定的和行业管理部门委托的其它管理项目。
第二十四条 物业管理公司享有下列权利：
（一）根据有关法规和规章，结合实际情况，制定本住宅小区物业管理办法；
（二）制止违反住宅小区物业管理有关规定的行为；
（三）选聘专营企业承担专项经营业务；
（四）依据管理委托合同和有关规定收取管理费用；
（五）可以实行多种经营、以其收益补充小区物业管理经费。
第二十五条 物业管理公司应履行下列义务：
（一）依据物业管理行政主管部门规定的标准对住宅小区实施物业管理。
（二）履行物业管理合同，依法经营；
（三）接受管委会和房屋产权人、使用人的监督；
（四）重大的管理措施应当提交管委会审议；
（五）接受物业管理行政主管部门，有关行业主管部门及住宅小区所在地人民政府监督、指导。
第二十六条 物业管理公司对住宅小区的管理，未达到委托管理合同规定标准或违反委托管理合同规定的，管委会或委托方可以终止合同。

第四章 住宅小区的使用与维护
第二十七条 新建住宅小区在管理移交时，开发建设单位必须向住宅小区管委会提供以下档案资料：
（一）住宅小区的规划图；
（二）工程竣工总平面图；
（三）单体建筑、结构、设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）房屋施工图；
（六）工程质量检查合格证；
（七）房屋产权明细表；
（八）其它有关必要的资料。
已建住宅小区在管理移交时，接管的物业管理公司，要通过物业管理行政主管部门指定的房屋鉴定部门，对接管的物业进行鉴定，做为保持房屋完好率的考核依据。
第二十八条 房屋产权人和使用人对房屋的使用应遵守下列规定：
（一）未经市政府有关部门批准，不得擅自改变房屋、配套设施的结构、外观和用途，毁损设施、设备、危及房屋安全；
（二）不得私搭乱建，随意占用房屋共用部位；
（三）不得利用房屋从事危害公共利益、侵害他人正当权益的活动；
（四）转让、出租房屋的、须到物业管理公司备案；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分由产权人负责维修；
（二）房屋的本体公用部分，由物业管理公司定期组织维修和养护，费用从住宅维修基金中支付。
第三十条 住宅小区的公共绿化、环境卫生、安全保卫由物业管理公司按小区物业管理标准和规定实施统一管理，费用从物业管理服务费中支付。
第三十一条 住宅小区的道路、路灯、停车场、自行车棚、沟渠池、井、连廊等公用设施由物业管理公司统一管理、维修和养护，费用在管理专项基金中列支。
第三十二条 凡房屋及附属设备有影响市容或可能危害毗邻房屋安全和公共安全的，按规定应由产权人修缮的，产权人应及时修缮，拒不进行修缮的，由管委会指定物业管理公司进行修缮，其费用由产权人承担。
第三十三条 在住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）占用道路、停车场、自行车棚等公用设施；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）乱搭、乱贴、乱挂等；
（五）损毁、涂画园林艺术雕刻；
（六）聚众喧闹；
（七）随意停放车辆和乱鸣嗽叭；
（八）发出超标准噪音；
（九）排放有毒有害物质；
（十）法律、法规和市政府规定禁止的其它行为。

第五章 物业管理经费及其使用
第三十四条 住宅小区的物业管理，本着以区养区的原则，其管理经费主要来源于开发建设单位和房屋产权人、使用人。
第三十五条 新建住宅小区、单体栋号的开发建设单位，在拆迁前按建设总投资2％的比例提取物业管理专项基金用于住宅小区公用设施的更新、改造、维修和购买管理、商业用房。
第三十六条 管理专项基金由物业管理行政主管部门设专帐代管，列入财政预算外资金管理，专款专用，接受市财政、审计部门的监督。
第三十七条 开发建设单位在移交住宅小区时应以成本价按建筑总面积0．4％的比例为小区提供管理、商业用房。该管理、商业用房产权属管委会，由管委会按民宅租金标准租给物业管理公司使用。任何单位和个人不得擅自改变其用途。
第三十八条 本办法发布前已建成并移交的缺少配套设施的住宅小区，其补建所需资金由原开发建设单位负担，不足部分由政府在城市建设维护费和小区网点费中调剂解决。
第三十九条 房屋产权人和使用人应按规定交纳住宅维修基金，住宅维修基金标准由物业管理行政主管部门会同物价部门另行确定。
第四十条 房屋产权人和使用人还应根据物业管理公司提供的公共性服务项目，按规定交纳各项公共性服务费。
公共性服务费标准由物业管理行政主管部门会同物价部门另行确定。
物业管理公司在住宅小区内为产权人和使用人提供的专项服务和特约服务，可以收取专项服务费和特约服务费。专项服务费和特约服务费物价部门有统一收费标准的，统一标准，没有统一标准的，由服务者和使用者协商定价。
第四十一条 物业管理公司须按季向物业管理行政主管部门报送财务报表，同时抄送管委会。管委会应每季向房屋产权人、使用人公布一次。

第六章 奖励与处罚
第四十二条 住宅小区物业管理工作应按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标评比办法》定期进行检查评比，对评为市、省、国家级的文明住宅小区由市人民政府予以表彰或奖励。
第四十三条 违反本办法的，由物业管理行政主管部门或会同有关部门按下列规定予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）违反第十六条规定，未取得《物业管理企业资质证书》从事住宅小区物业管理的，没收其非法收入，并处以非法收入1倍至5倍罚款；对不办理年审的，吊销其《物业管理企业资质证书》。
（二）违反第十七条规定的，责令限期改正，并处以500元至1500元的罚款。
（三）违反第二十条规定的，责令限期改正，情节严重的，取消其《物业管理企业资质证书》。
（四）违反第二十五条规定，物业管理公司管理不善，造成居民小区环境恶化、秩序混乱的，责令限期改正，赔偿损失，并处以1000元至2000元罚款。
（五）违反第二十八条规定的，由物业管理公司予以制止，批评教育，责令其恢复原状。
（六）违反第三十三条规定的，管委会和物业管理公司除有权制止、批评教育外，还可提请有关部门依法予以处罚。
（七）违反第三十五条，第三十七条规定的，责令限期改正，在规定期限内仍不履行的，不予办理房屋确权、交易、鉴证及下期房屋的拆迁手续。
（八）违反第三十九条、第四十条第一款，产权人、使用人不按规定交纳各项费用的，物业管理公司可要求其限期交纳，连续六个月以上拒交应交费用的，物业管理公司可向人民法院提起诉讼。
（九）违反第四十一条规定，管委会没按时向房屋产权人、使用人公布物业管理公司的财务收支状况的，给予警告，造成住宅小区利益严重损害的，物业管理行政主管部门应提请房屋产权人、使用人大会，撤换其主要负责人及直接责任者。物业管理公司未按时报送财务报表的，责令其
改正，并处以500元至1500元的罚款。
第四十四条 对于干扰、阻碍物业管理行政主管部门、管委会和物业管理公司的工作人员执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十五条 当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚决定之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，对复议决定不服的，可在接到复议决定书十五日内向人民法院起诉，逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的，由处罚机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第四十六条 县（市）住宅小区的物业管理可参照本办法执行。
第四十七条 本办法由吉林市房地产管理局负责组织实施。
第四十八条 本办法自一九九六年十月一日起施行。



1996年7月10日