成都市人民政府关于印发《成都市土地市场管理办法》的通知

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成都市人民政府关于印发《成都市土地市场管理办法》的通知

四川省成都市人民政府


成都市人民政府关于印发《成都市土地市场管理办法》的通知



各区(市)县政府,市政府各部门:

《成都市土地市场管理办法》已经2002年7月18日市政府第83次常务会议讨论通过,现予发布,自2002年9月1日起施行。

二○○二年八月十八日



成都市土地市场管理办法



第一条 为进一步深化投资体制改革,发挥土地市场在土地资源配置中的基础性作用,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定,结合成都市实际,制定本办法。

第二条 本市范围内实行市、县两级人民政府垄断土地一级市场,按照统一征地、统一供地的原则,集中统一管理土地。建立统一、规范、有序的土地市场。

市、县土地行政主管部门依法负责本辖区内征地、供地、土地转让的组织实施。计划、建设、规划、房管、监察等部门按照各自职责,协助做好相关工作。

第三条 在土地利用总体规划确定的城市(含中心城)、城镇建设用地范围内,按照统一征地的原则,由市、县人民政府负责,市、县土地行政主管部门具体组织实施农转用、征地工作。

第四条 依法征用的土地,均由市、县人民政府统一储备。市、县土地行政主管部门按照各级人民政府批准的建设项目统一供地。

第五条 凡符合法律、法规规定及国家颁布的行政划拨项目目录用地的,经县级以上人民政府依法批准,可以行政划拨方式供地。

第六条 建设项目用地除法律、法规规定的可以行政划拨方式供地外,都必须采取有偿使用的方式供地。

第七条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。其出让的地块,由市、县土地行政主管部门会同规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案,报经市、县人民政府批准后,由市、县土地行政主管部门组织实施。

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第八条 建立土地发布制度。招标、拍卖、挂牌出让的地块应按信息发布的有关程序,由市、县土地行政主管部门向社会公布,公示地块基本情况。

国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的地块的位置、用途、面积、使用年限、现状等信息,由土地行政主管部门负责提供。

国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的地块的控制性详情、规划设计条件及附图等信息,由规划行政主管部门负责提供。

第九条 中标人、竞买人在中标、竞得后五个工作日内与土地行政主管部门签订国有土地出让合同。计划、规划等部门按各自职责办理有关手续。

第十条 中标人、竞得人不在规定的时间与土地行政主管部门签订国有土地出让合同的,视为放弃中标、竞买资格,其保证金不予退还。

第十一条 因建设项目变化而需要改变原批准的土地用途和规划设计条件,必须依法报经市、县人民政府批准,修订国有土地出让合同,并按有关规定调整土地出让金差价。

第十二条 放开、激活土地二级市场。凡依法取得的土地使用权进行转让的,都必须进入土寺有形市场,申报登记和公开挂牌交易。

第十三条 依法以出让方式取得的土地使用权,在缴清土地出让金和有关税费,领取了《国有土地使用证》后,均可进入土地二级市场交易,按国有土地出让合同约定的有关条件,依法进行转让。出让后依法转让土地使用权的,既可全部转让其土地使用权,也可部分转让其土地使用权。

全部或部分转让土地使用权,应当向市、县人民政府土地行政和主管部门申请变更登记,并凭变更后的土地使用证,到有关部门办理其他相关手续。

第十四条 行政划拨土地使用权,需要转让的,原则上由政府收购储备,实行公开招标、拍卖或者挂牌交易。

第十五条 行政划拨土地使用权经市、县人民政府批准,可以转让用于法律、法规规定可以划拨供地的。

第十六条 以行政划拨方式取得土地使用权,转让房地产的,按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定办理。

第十七条 市、县人民政府实行土地收购储备制度。

依法征用和依法收回的土地,均由市、县人民政府统一储备。

不符合转让条件的土地,由市、县人民政府按成本价收购储备。

申报土地转让价格比标定地价低20%以上的,市、县人民政府可行使优先购买权。

第十八条 违反本办法规定,土地行政主管部门不予办理相关土地使用权手。

第十九条 建设单位或个人以弄虚作假、欺骗等非法手段取得土地使用权的,由土地行政主管部门注销其土地使用证,收回非法占用的土地;对有关责任人由其所在单位或上级机关给予行政处分;情节严重构成犯罪的,由中法机关依法追究刑事责任。

第二十条 征地、供地和土地交易中,国家工作人员徇私舞弊、滥用职权的,由行政监察部门追究其行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十一条 本办法具体应用中的问题由成都市国土资源局负责解释。

第二十二条 本办法自2002年9月1日起施行。


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浅析《企业国有资产法》对国有产权转让机制的整合

侍丹青


《企业国有资产法》早在八届全国人大常委会就立项了,经过数十年的监管实践和立法修改,终于在2008年10月28日获得了通过,成为了我国首部专门规范和保护企业国有资产的法律。从历史发展上看,我国国有资产监督管理的立法有两次明显的转折,其一是2003年国务院发布的《企业国有资产监督管理暂行条例》,其二便是此次通过的《企业国有资产法》。前者伴随着国有资产监督管理委员会的成立,起到了划分职权、明确监管的作用;后者则以法律的形式,确认和巩固了我国国有企业改革三十年来的经验和成果。
在此次《企业国有资产法》通过之前,我国已经先后颁布实施了《公司法》和《物权法》,为公司治理和物权保护提供了一般意义上的法律保护模式,而此次通过的《企业国有资产法》可以说是上述两法的拓展和延续,从国有企业的公司治理和国有资产的物权保护两个方面,提供了相对特殊的保护措施。所以该法承担着与前述两法有效衔接的责任。
从规范国有产权转让的角度看,《企业国有资产法》区别于《公司法》和《物权法》之处在于其没有对现存的相关制度、条例、规章等进行较大的更改,而基本上是以法律的形式对现有的各项管理办法予以确认。这一点,也映证了全国人大常委会法制委员会副主任安建的说法:“将实践证明是正确的、成功的有关国有资产管理的主要措施、办法制度化、法律化。”即便如此,该法还是包含着一些意义重大的创新点,为后续细则的出台打造了良好的空间。鉴此,本文试分析该法比较明显的创新,及其对现行国有产权转让体制的影响。

1. 覆盖了对金融和非金融企业国有资产的监管

目前,我国对国有资产的监管存在多部门并行的局面,除了国务院和各级政府的国资部门监管的非金融企业国有资产(其中国务院国资委监管146个中央企业)之外,还有财政部监管的事业单位国有资产和部分金融企业国有资产、中央汇金公司监管的9个金融企业国有资产,以及其他部门监管的国有资产。在这个情况下,自国资委于2003年成立之后所通过的法规或规章,比如《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令378号)和《企业国有产权转让管理暂行办法》(下文简称“3号文”)等,均未将金融类国有企业纳入其中(3号令虽然是国资委与财政部联合发布,但不论是国资委还是财政部均认为该规定不能直接适用于金融企业国有资产)。
所以对于此次立法,将监管范围进一步扩大即是所考虑的重要事项之一。正如全国人大财经委副主任委员吴晓灵所言,“无论是金融资本还是产业资本,它的运作和管理应该说原则是相同的。对于企业的治理结构来说,无论是实业企业还是金融企业,它的治理结构也应该是一样的。因而对于金融企业来说,它在资产管理方面都要遵守现在的企业国有资产法。”
该法所体现对金融企业国有资产的监管,其一是第11条第二款 “国务院和地方人民政府根据需要,可以授权其他部门、机构代表本级人民政府对国家出资企业履行出资人职责”,以兜底的方式囊括了国资委之外的其他监管部门;其二是第76条“金融企业国有资产的管理与监督,法律、行政法规另有规定的,依照其规定”,在肯定了金融类国有企业监管的一般性特征的同时,为金融类企业的特殊立法规定留出了缺口。
自此,我国企业国有产权的转让,不论是金融企业还是非金融企业,在未获得政府特别批准的情况下,均需要履行资产评估、公开交易等特殊的程序性要求。

2. 定义“企业改制”,弱化对次级企业的直接监管

《企业国有资产法》有一个比较明显的创新,就是明确定义了“企业改制”,仅含三种情形:一是国有独资企业改为国有独资公司;二是国有独资企业或公司改为国有控股公司或非国有控股公司;三是国有控股公司改为非国有控股公司。除此之外,不影响控股地位的国有资产转让行为均不属于“企业改制”。该法定义“企业改制”当然具有多方面的影响,其中之一可能就是加强对涉及控股地位等国有股权转让的监管,同时弱化对不涉及控股地位等国有股权转让的监管。但这一点在该法中并没有明文支持,有待后续规定的进一步明确。
另外,对于次级企业监管的弱化,则早在2003年国资委3号文中就有了体现。该文规定,所出资企业决定其子企业的国有产权转让,其中,重要子企业的重大国有产权转让,需要同级国资部门会签财政部门后批准。根据2008年6月5日《关于落实中央企业法制工作三年目标有关事项的通知》(国资发法规[2008]109号),重要子企业 “是指在境内、外开展公司主营业务的实际运营,并由集团公司直接管理和控制的下属重要经营单位。以2007年度会计报表为依据,列入重要子企业范围的企业资产总额和利润总额的合计占集团公司的比例应达到60%以上。中央企业可以按照上述标准确定重要子企业的范围。”依此,一个中央企业最多应当只能有一个重要子企业。可见,对于企业转让其间接持有的国有股权,一般来说不再需要行政审批,而只需要作为其股东的一级国有企业同意即可。

3. 以完善公司治理的方式保护企业国有资产

注重以完善公司治理的方式来实现对企业国有资产的保护,可以算是《企业国有资产法》又一个较突出的特点和创新了,其17条第二款便规定国家出资企业应当依法建立和完善法人治理结构,建立健全内部监督管理和风险控制制度。
该法的第34条和40条规定,重要的国有独资企业、国有独资公司、国有控股公司的合并、分离、解散、申请破产等,以及企业改制,在“履行出资人职责的机构在做出决定或者向其委派参加国有资本控股公司股东会会议、股东大会会议的股东代表做出指示前,应当报请本级人民政府批准”。这表明,涉及国有企业分立、合并、解散、破产、改制等重大行为的,政府审批行为在时间上先于股东大会决议。而在此之前的各项文件均无此规定,相反,3号文甚至要求政府审批的报批文件中就包括公司内部决议文件。
对于政府审批这个环节在整个程序时间节点上的变动,实质上体现了对公司内部决策机制的重视和维护,有效防止了因政府的行政审批行为造成对公司内部决策机制的干预和破坏。这也与该法第14条第二款暗合:履行出资人职责的机构应当维护企业作为市场主体依法享有的权利,除依法履行出资人职责外,不得干预企业经营活动。
此外,《企业国有资产法》还专节规定了与关联方交易的限制性条件,也是保护国有资产制度上的一项创新。并且其72条规定,在涉及关联交易、国有资产转让等交易活动中,当事人恶意串通,损害国有资产权益的,该交易行为无效。在这里,我们看到了《公司法》第22条的身影,可以说,这是《企业国有资产法》在防止国有资产流失的同时,与《公司法》在某种程度上的契合。

4. 《企业国有资产法》框架下的国有产权转让问题举要
《企业国有资产法》以第五章专章规定了国有资产转让以及相关的重大事项,在此立法框架之下,我国国有产权转让机制已经上升到了法律的高度,其稳定性和权威性无疑提升了一个更高的台阶。目前,在没有更多新细则出台的情况下,结合《企业国有资产法》和当前有效的国资监管文件,国有产权转让行为需更为严格地遵循公开、公平、公正原则。对此,本文试枚举如下:

(1). 转让方式

需要明确的是,国有资产的转让方式是否包括非国有资产认购增资扩股?
根据2002年的《利用外资改组国有企业暂行规定》,“利用外资改组国有企业”的形式包括“国有企业或含国有股权的公司制企业通过增资扩股吸收外国投资者投资”的情形,并且需要履行行政审批、清产核资、国有资产评估、公开市场交易等特殊程序要求。此外,国务院于2003年和2005年分别转发的国资委文件《关于规范国有企业改制工作意见的通知》和《关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见》中,也进一步明确,国有企业改制包括“转让国有控股、参股企业国有股权或者通过增资扩股来提高非国有股的比例”,并且需要履行审批、评估、公开交易等程序性要求。
可见,以认购增资形式稀释国有股权的,属于转让国有资产的形式之一。在实际操作中,非国有资产认购国有企业的增资扩股导致国有股权比例下降,同样适用国有资产转让的相关规定。

(2). 转让批准

《企业国有资产法》第53条规定,国有资产转让由履行出资人职责的机构决定;履行出资人职责的机构决定转让全部或者部分国有资产,致使国家对该企业不再具有控股地位的,应当报请本级人民政府批准。这里涉及到国资部门直接监管企业的层级问题,但法律并没有规定。
根据本文之前的分析,在目前阶段,国有资产转让的批准主体包括各级监管部门和所出资企业,即一级企业。其中,对于各级政府直接出资的一级国有企业,由该级政府的国资监管部门批准;对于其间接持股的次级企业,由该一级企业批准,而不再由国资监管机构直接审批。当然,符合特定条件的还需要报同级政府批准。

(3). 清产核资

所谓清产核资,根据2003年《国有企业清产核资办法》第2条,是指国有资产监督管理机构根据国家专项工作要求或者企业特定经济行为需要,按照规定的工作程序、方法和政策,组织企业进行账务清理、财产清查,并依法认定企业的各项资产损益,从而真实反映企业的资产价值和重新核定企业国有资本金的活动。该办法以及紧随其后发布的三个《清产核资工作问题解答》,规定了国有企业清产核资的具体操作方法和要求。《企业国有资产法》第42条也规定了企业改制必须按照规定进行清产核资。
如上所述,《企业国有资产法》所述“企业改制”并非2002年《利用外资改组国有企业》所称改组国有企业,后者并没有国有产权转让前后的控股要求,范围更大。而此前相关规定要求进行清产核资的范围也较新法为广。其中3号文规定,企业国有产权转让事项经批准或者决定后,转让方应当组织转让标的企业按照有关规定开展清产核资。
在上述情况下,上位法的“企业改制”与下位法的“国有企业改组”的内涵和外延如何协调,不符合 “企业改制”的国有资产转让是否有可能免去清产核资程序等等,这些问题也许还有待进一步的解释。

(4). 资产评估

广州市环城高速公路路政管理办法

广东省广州市政府


广州市环城高速公路路政管理办法
广州市政府


办法
第一条 为加强广州市环城高速公路路政管理,保障高速公路完好和运输安全、畅通,根据国家有关规定,制定本办法。
第二条 凡在广州市环城高速公路上运输以及其它使用的单位和个人适用本办法。
第三条 广州市环城高速公路路政所(以下简称路政所)是广州市环城高速公路路政管理机构,依照本办法对辖内的道路用地和设施(以下简称路产)实施行政管理。
各级人民政府及公安、工商、交通、规划、国土、环保、市政等有关工作部门应在各自职责范围内协调做好环城高速公路路政管理工作。
第四条 路政所的主要职责:
(一)负责管理和保护路产路权,依照国家有关法律、法规和本办法,制止、查处侵占、污染、损毁等破坏路产的行为:
(二)负责对确需从公路地下,上空、桥上、桥下架空或其它穿(跨)越公路的建筑项目的审核事宜;
(三)负责对确需临时占用路面以及超标准运载车辆的审批事项,并实施监督检查;
(四)负责对收费站点和对车辆交费的监督检查;
(五)查处违反路产管理规定的行为,并有权向有关单位和人员进行调查、询问、取证。
第五条 路政管理人员执行公务,应统一着装,并出示《广州市环城高速公路路政管理证》。
第六条 在高速公路上禁止下列行为:
(一)拖拉机、机动三轮车、履带式车辆、压路机、非机动车和行人上路;
(二)检修车辆或试刹车;
(三)不按规定随意停车;
(四)开倒车或调头;
(五)向车外抛弃杂物;
(六)货物散漏或其它污染路面;
(七)盗窃、迁移、毁坏和涂改高速公路标志、通讯、供电、供水及其它安全设施;
(八)利用高速公路桥涵、沟渠筑坝蓄水,设置闸门等破坏高速公路排水系统的行为;
(九)其它损坏高速公路路产的行为。
第七条 有下列行为之一的,应报高速公路路政所审批:
(一)确需临时占用公路路产、预留用地或在高速公路地面、地下、上空、桥上、桥下进行架空、穿(跨)越或埋设管线等工程的;
(二)装载危险品或超限运输的;
(三)确需在公路管辖区范围内竖立,改动交通标志或广告牌的。
路政所对上述申报应在收到申请之日起,十五天内作出答复,逾期不予答复的,视为默许。
第八条 违反本办法按下列规定处罚:
(一)违反本办法第六条(一)、(二)、(三)、(四)项规定的,由广州市环城高速公路交警大队依据国家、省、市有关规定处罚;造成路产、设施损坏的,交警大队会同路政所处理;
(二)违反本办法第六条第(六)项规定,造成公路损坏或污染的,由路政所责令赔偿损失,并处以赔偿损失费总额50%的罚款;
(三)违反本办法第六条第(七)、(八)、(九)项规定的,除按规定赔偿外,由路政所处以五百元以上二千元以下的罚款;
(四)违反本办法第七条规定,未经批准、擅自进行各项建设或超限运输,由路政所处以二百元以上一千元以下罚款,如造成公路路产损坏、污染的,按规定赔偿损失。
第九条 当事人对路政所的行政处罚决定不服的,可在收到违章处罚决定书之日起至十五日内,向广州市城乡建设委员会提出申请复议,也可以直接向人民法院起诉。对复议决定不服的,可在接到复议决定书之日起,十五日内向人民法院起诉,逾期不申请复议、不起诉、又不履行的,
由作出处罚的单位申请人民法院强制执行。
申请复议或起诉期间,不停止处罚的执行。
第十条 本办法有关损坏路产的赔偿标准,由广州市高速公路总公司与广州市物价局共同制定,报广州市人民政府备案。
第十一条 本办法由广州城乡建设委员会负责解释。
第十二条 本办法自公布之日起施行。



1993年7月28日