婚后父母出资购房 离婚时房产如何分割/赵桂芳

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 05:54:48   浏览:8353   来源:法律资料网
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  按照《婚姻法》解释二的规定,婚姻存续间取得的财产,包括来自一方或双方的父母,都属于夫妻共同财产,但是随着最高人民法院关于《婚姻法司法解释(三)》的颁布实施,第七条第一款明确规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。从我国的实际出发,将产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来,可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观,便于司法认定及统一裁量尺度,也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。在离婚率和房价一样节节攀升的今天,婚姻法的变动又一次贴着时代的脉搏。

  【案情】

  原告李倩和被告张涛自由恋爱,于2011年1月15日办理结婚登记手续。双方无固定收入,但原告李倩父母是商人,有一个富庶的家庭,婚后原告李倩父母出资为其购买住房一套,登记在原告李倩名下,婚后不久生育一女儿张佳佳,整个家庭其乐融融。然而,幸福婚姻没有过多久,被告张涛渐渐在社会上结交了一些不三不四的朋友,开始经常光顾一些娱乐场所,常说害人之心不可有,防人之心不可无,没有想到他这些“朋友”经常在烟、酒里惨有毒品,慢慢被告张涛无法自拔,瞒着原告李倩到处借钱甚至以民间高利贷来满足自己的吸毒需求。2011年过年前一天,债主上门讨债,原告李倩知道后,痛苦万分,眼泪顺着脸颊肆无忌惮的飞流而下,不到一年的时间就欠债多达几十万,导致幸福美满的婚姻失去昔日的快乐,为了挽回自己的丈夫,挽回这个家,原告李倩问其亲戚朋友借钱帮助被告还清债务。被告张涛当时也答应不再吸食毒品,但是,好景不长,只忍耐了2个月,又去吸食毒品,经常彻夜不归,对家庭不闻不问。2012年12月14日,被告张涛被公安机关强制戒毒2年,现在广西桂林马鞍山强制隔离戒毒所戒毒。原告李倩得知后彻底绝望,带着仅有四个月女儿一起回到娘家生活。2013年3月4日,原告以夫妻感情完全破裂为由,向法院提起诉讼要求与被告张涛离婚,被告张涛同意离婚,但主张婚后原告李倩父母出资购买的住房系夫妻共同财产,应予以分割,原告李倩认为属于个人财产,法院是否应该认定该产权归夫妻共同财产呢?

  【分歧】

  婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,该不动产产权归属及离婚时如何分割的问题。存在不同意见:第一种意见认为 ,将婚后父母出资应该理解为既包括父母支付全部购房款也包括仅支付部分购房款,对出资多少不做区分,只要登记在出资人子女名下,就认定为自己子女的个人财产。在本案中,该房产为原该李倩个人财产。第二种意见认为,对出资进行区分是支付全款还是部分房款,在只支付部分房款的情形下,仍认定该产权为原、被告夫妻共同财产,将父母的出资认定为是对原告李倩的赠与,增值部分也认定为原告李倩的个人财产。

  【评析】

  笔者认为此案件值得讨论研究,最高院为了在审判实践中更好地贯彻婚姻法的立法精神,先后出台了《解释一》、《解释二》,而《解释三》的出台,更为各级人民法院正确审理婚姻家庭案件提供了具有可操作性的裁判依据,但是在新法适用初期并无案例指导或个案批复等形式予以引导,如何精准的解读《婚姻法》司法解释(三)第七条成为关键。

  首先、笔者认为第一种意见将婚后父母部分出资夫妻二人按揭购房的情形,与婚前一方按揭购房婚后夫妻二人共同还贷这两种情形混为一谈,完全忽视了夫妻身份关系的的特殊性,违背《婚姻法》的立法精神。第二种意见区分了婚后父母为子女购房是全款出资还是部分出资这两种不同情形,但在父母部分出资的情形下,实质上是推定房屋产权区分为父母(以出资额)与夫妻二人(以剩余购房款项)按份共有,是没有法律依据,除非各方当事人依照意思自治进行约定。

  其次、在综合以上观点的基础上,笔者认为也应对出资进行区分是支付全款还是部分房款,第一种情形,当婚后由一方父母出全款为子女购买的不动产时,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。在本案中,如果原告李倩父母是全款出资为原告购买的房产,那么该房产就应当认定为原告李倩的个人财产,张涛无权主张予以分割。第二种情况,也是在现实生活中比较常见的一种现象,即婚后夫妻购房父母仅支付了部分款项,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,则该出资视为只对自己子女一方的赠与。如果双方没有相反的约定,则所购房屋产权和增值归夫妻双方共同共有。同时在分割房产时可以考虑父母所赠出资对房屋取得所作出的贡献,在分割共同财产时应予以适当多分。如果本案中原告李倩父母仅是支付了部分款项,那么离婚时,被告张涛可以主张所购房屋产权和增值为夫妻双方共同共有予以分割。

  最后、笔者认为父母出资为子女结婚购房往往那个是用自己毕生积蓄,如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产,则会违背父母为子女购房的最初意愿,同时也侵害了出资购房父母的财产权。笔者认为作上述理解,不但遵守了我国婚姻法所确立的夫妻婚后所得共同财产制的法定财产制,也与我物权法规定的孳息和增值归产权人所有的原则相符,同时在分割共有财产时又考虑到父母的利益,将更有利于社会主义和谐社会的构建。

  (单位:广西壮族自治区平乐县人民法院)
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论我国经济法的缺位及缺陷弥补方法
--兼论以新思维看待经济法的发展和定位问题

安?F 周运


安?F(1976-),男,辽宁沈阳人,法学、经济学双学历,工作于北京新东方学校,现于中国政法大学攻读经济法硕士学位。通讯地址:北京市海淀区中关村邮局081信箱多语种培训部,邮政编码:100080
周运(1976-),男,重庆市人,1998年毕业于中国青年政治学院法律系,获法学学士学位,工作于重庆市建发机械制造有限公司,中国政法大学“法大在线”研究生班学员。通讯地址:北京市昌平区永安里甲5楼2单元601室,邮政编码:102200

摘要:笔者拟从反传统的角度分析经济法的产生、发展和现状,认为我国经济法实际上存在历史发展、社会本源、理论研究、法律实践和价值体系五大缺位问题。通过浅析经济法存在的现实缺陷及弥补方法,以及看待经济法发展和定位的新视角,作者希望引起法学界对这些问题的关注和推动解决这些问题方法的研究。
关键词:缺位,缺陷弥补方法,经济法的发展和定位

目次

引言:浅说经济法简史
(一)西方经济法(资本主义经济法)的发展历程
(二)东方经济法(社会主义经济法)的发展历程
一、经济法的缺位问题
(一)写在缺位之前
--一个逻辑前提的“缺位”
(二)经济法的历史发展缺位
(三)经济法的社会本源缺位
(四)经济法的理论研究缺位
(五)经济法的法律实践缺位
(六)经济法的价值体系缺位
二、我国经济法的现实缺陷及主要弥补方法
三、如何转变我们的思维来看待经济法的发展和定位
(一)前提性问题:经济法的产生和国家干预
(二)经济法的发展方向和最终定位
后记:非传统的传统

引言:浅说经济法简史



正如国家是人类社会发展到一定历史阶段的必然产物一样,经济法不是自古就有的“神话”,而是法发展到一定历史阶段的必然产物。(注1)作为法律家族的一个新成员,经济法诞生于现代社会,其产生有着深刻的经济、政治、法律和思想文化发展的必然性,对此不少学者已做过各具特色的论证,本文不再赘述。(注2)而关于此一点我们的表述是:随着资本主义社会从自由竞争时期进入垄断阶段,生产力不断提高,令社会化大生产和生产资料私有制的深层矛盾进一步激化,使复杂多变的经济生活产生了市场机制难以调和的矛盾,要求国家机器结合价值规律作出职能调整,对经济生活进行直接干预、参与和协调。正是这种市场“无形之手”和国家“有形之手”的互动,推动了传统法律体系必然发生相应的变化,出现内部的分化和重组;同时法哲学和经济学理论等相关思想文化的发展,也为经济法律观念的形成提供了必要的准备,最终从客观和主观两方面导致经济法作为一个崭新部门法的产生。(注3)
(一)西方经济法(资本主义经济法)的发展历程
学界一般认为,经济法产生于20世纪初的资本主义世界,正式肇始于第一次世界大战后的德国。(注4)当时美国和德国的经济实力在资本主义工业国家中名列前茅,一贯奉行自由放任经济的美国虽然属于英美法系,没有划分部门法的传统,却在之前制定了反垄断性质的《谢尔曼法》,并在德国经济法产生的同期对此类法律进行增补,促使它们得以真正施行,开创了从总体上由国家对经济进行消极干预的先河;(注5)而属于大陆法系的德国,一开始走的则是经济统制法的路子,且在相关的法律中正式使用了“经济法”这个词,并由以思维严谨著称的德国法学家对这种国家积极干预经济的形式进行研究,提出了经济法的概念,创立了经济法学。(注6)虽然初期的经济立法在不同国家形态内容各异,因各国经济、政治、文化传统的不同有着各自鲜明的特色,各国对经济法的认知程度和范围界定也有差别,但是市场经济发展过程中出现了一些共通的问题,亟需政府放弃“守夜人”的角色,通过更多强有力的手段(特别是社会化的法律调控手段)干预经济活动,同时也引起了(大陆法系国家)职业法学家的关注和重视,则在西方资本主义国家成为了比较一致的现象。(注7)
经济法真正转入相对成熟期,成为现代法律体系的重要成员或者说是“后现代法”的起点,则应当是资本主义国家经过长期的市场经济发展实践,发现不但存在“市场失灵”,而且也存在“政府失灵”问题,遂开始放弃凯恩斯国家干预经济理论的主流地位,有意识地以新经济学理论为指导来协调市场自律和政府干预的矛盾,并尝试从法律上共同纠正来自市场和政府两方面力量的缺陷。(注8)尽管西方国家在不同时期法律调整经济的侧重点都不尽相同,对经济法本质的认识也并非完全一样,但是经济法社会本位法的属性(或曰社会本位的价值取向)却在现代社会政府干预经济生活和法律社会化运动的历程中开始明晰起来,(注9)昭示了一种立足于现代社会之上的、与传统截然不同的“时代精神”。(注10)
(二)东方经济法(社会主义经济法)的发展历程
中国法制现代化的道路可谓一波三折,经历了辛亥革命所引发的第一次法律革命,新中国成立所形成的第二次法律革命,和与改革开放相伴而生的第三次法律革命。(注11)在当代中国社会产生并迅速发展起来的经济法,遂成为由“发展现代市场经济”和“建设现代民主政治”汇合而成的改革与发展的时代主旋律的积极回响。(注12)
社会主义中国是东方经济法的代表国家,中国经济法的概念发端于党和政府的理论家胡乔木同志根据其1978年7 月在国务院一次会议上的发言整理成的长篇论文《按照经济规律办事,加快实现四个现代化》,(注13)其后一系列政府文件及党和国家领导人提出的要求制定经济法律法规的言论中频繁使用的“经济法”字眼,使得相关的立法实践和理论研究开始启动。由于当时中国刚开始进行经济体制改革,经历了之前那个“无法无天”的时代,正处于摸着石头过河的阶段,未来发展方向还不大明朗,学术研究中姓“社”还是姓“资”的敏感问题也令学者们不敢放开手脚,所以在蓬勃发展的各种经济法理论中,比较有影响力的学说多半跟政治、经济制度基本相同的前苏联经济法学说“原样照搬,如出一辙”。(注14)当然,这也算是一种学术上“省时省力”的权宜之计。
随着1986年我国《民法通则》的颁布及权力机关一纸《关于的说明》的出现,(注15)日益壮大的民商法获得了其应有的地位,而经济法的地位虽然也得到了正式承认,但其界限却被人为划定了大致的圈子,使得经济法基础理论的各种学说观点发生改变。学者们因之在一件事情上基本达成了共识:经济法只调整一定范围内的经济关系,与民商法的调整范围是有区别的。到了90年代初,随着东欧剧变和前苏联解体,以及我国决定深化经济体制改革建立社会主义市场经济,很多经济法的理论结合市场经济的运行规律和调节机制再次随势而动,出现明显的调整。但经济法理论界对内于一些基本问题分歧仍然比较严重,对外则与行政法的研究领域发生了较大的摩擦。(注16)
在实践中,我国到目前为止虽然在经济法主体、市场规制、宏观调控方面颁布了大量的经济立法,初步形成了一个经济法律群落,却仍然缺乏统一的理论指导,立法层级不高并且体系不完善,而且直到现在还没有出台单独的《反垄断法》、《国有资产法》,不能不说是一种遗憾。随着1999年《合同法》的颁布施行,以及原来的《经济合同法》、《涉外经济合同法》、《技术合同法》同时废止,宣告了合同制度对经济法体系的排斥,也发出了一个初步的信号:经济法的理论和实践出现了脱节的迹象。(注17)而在法院进行机构改革的过程中,更是把原来的经济审判庭撤销改为民事审判庭,表明了司法机关在审判实践中的一种极端不合理的狭隘的“小民事”倾向,(注18)一切似乎都在朝着不利于经济法的方向行进,令经济法的理论和实践发展暂时陷入了前所未有的困顿境地。
我们必须承认,自经济体制改革开始后,与在中国相对平稳发展的民商法理论和实践相比,经济法的产生和发展历程可以用“峰回路转”这个词来形容。这也从某种角度上说明了其本身的不成熟和不稳定以及发展的迅速性和曲折性。这些年形形色色经济法理论的层出不穷和大多数理论的“短命”状态,已经说明学者们在中国研究经济法现象这个新生事物是多么复杂和不易的事情。
但是,作为经济法理论的研究者,我们要对未来充满信心,因为“对于一切事物,尤其是最艰难的事物,人们不应期望播种与收获同时进行,为了使它们逐渐成熟,必须有一个培育的过程。”(注19)我们不奢望这篇文章可以建立起一种研究经济法的新体例,但却希望能够借以抛砖引玉,将经济法的理论研究从陈旧的传统思维和浮躁的学术风气中唤醒,则幸莫大焉。

一、经济法的缺位问题

这里所说的经济法缺位,主要指自经济法于现代社会产生后在各个方面上地位(位置)的缺失,使得经济法应该具有的价值和功能在经济生活中无法得到充分实现,有些为世界大多数国家普遍存在的现象,有些则在我国表现得更加突出。由此在社会主义中国造成的某些问题已经引起了经济法学者的注意,(注20)但大多数问题我们还重视不够或者没有进行系统研究,这与经济法作为独立部门法的地位是不相符的。以下将主要从经济法的历史发展、社会本源、理论研究、法律实践和价值体系五个方面来论述经济法的缺位问题,但在展开论述之前,我们先来探讨一个重要的关于如何认识经济法本质的小问题:

新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法(修正)

新疆维吾尔自治区人民政府


新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法

 (1995年2月19日自治区人民政府令第49号发布施行 根据1997年11月20日自治区人民政府新政发[1997]97号修正 根据2008年4月10日自治区人民政府令第153号修正)


第一章 总则

  第一条 为了改革城镇国有土地使用制度,充分发挥土地资源的资产效益,保障城镇规划和建设顺利实施,促进经济发展,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规,结合自治区实际,制定本办法。



  第二条 本办法适用于市、县城、建制镇和工矿区范围内的国有土地使用权(以下简称土地使用权)出让、划拨和转让、出租、抵押、终止活动。

  法人、其他组织和个人,应依照本办法取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营以及依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。



  第三条 县(市)以上人民政府土地管理部门统一管理本行政区域内的土地,对土地使用权出让、转让、出租、抵押进行监督检查。各级土地管理部门之间的职责权限分工,由自治区土地管理部门依法规定。

  城市规划、房产、计划、物价、财政等管理部门按照法律、法规和本办法行使土地使用权出让和转让的有关职责。

第二章 土地使用权出让和划拨





  第四条 土地使用权出让,由县(市)以上人民政府负责,有计划、有步骤地进行。

  土地管理部门会同同级计划、城市规划、建设等管理部门,根据本地区国民经济发展计划、土地利用总体规划、城镇规划和年度非农业建设用地计划,编制土地使用权出让计划,按照国家规定的批准权限报经批准后,由土地管理部门组织实施。



  第五条 对出让土地使用权的具体地块,应先拟定出让方案。出让方案应包括出让地块的面积、位置、界址、用途、出让年限、建设规划要求、标定地价、出让方式等内容。出让方案由土地管理部门会同同级建设、规划、房产管理帮门根据土地出让计划和基本建设投资计划拟定,按审批权限报经批准后,由土地管理部门代表政府(出让方)与受让方签订出让合同。



  第六条 土地管理部门会同同级城市规划、财政、物价、计划和国有资产部门根据出让地块的位置、面积、使用年限和土地市场情况等因素,进行土地分等定级,制定基准地价,评估标定地价。



  第七条 土地使用权出让采取招标、拍卖为主的方式,也可采用协议方式,对出让土地使用权的具体地块,土地管理部门应会同有关部门向申请受让方出具下列资料和文件:

  (一)出让地块的位置、四至界线、面积、地籍图和基础设施情况介绍;

  (二)土地的规划用途、建设项目完成年限、必须投入的最低建设资金要求;

  (三)市政公用设施现状和建筑容积率、密度、净空限制等各项城镇规划、建设要求;

  (四)环保、绿化、交通、抗震、卫生防疫、消防等要求;

  (五)出让方式、使用年限、投标或拍卖的地点、日期、程序、规则;

  (六)受让方应具备的资格、条件,出让金支付方式要求;

  (七)有关转让、出租、抵押、终止的具体规定;

  (八)其他应说明的事项。



  第八条 招标出让土地使用权的程序:

  (一)土地管理部门根据出让地块的具体要求,发出招标通知书或发布招标公告;

  (二)投标者在规定的时间内,到指定的地点、单位交付投标保证金,并将标书密封后投入指定标箱;

  (三)土地管理部门会同有关部门组成评标小组进行开标、评标和决标,出让方对中标者发出中标证明书,同时书面通知未中标者,未中标者交付的投标保证金在决标后10日内如数退还;

  (四)中标者在接到中标证明书之日起10日内向出让方交付出让金总额20%的定金,并签订土地使用权出让合同,其投标保证金可充抵定金,定金可充抵出让金;

  (五)中标者应在出让合同签订之日起60日内交付全部出让金,在付清出让金和缴纳应缴税费之日起15日内到指定的土地管理部门办理土地使用登记手续,领取《国有土地使用证》。



  第九条 拍卖土地使用权的程序:

  (一)县(市)人民政府对经批准可以出让土地使用权的地块发布拍卖公告,公布拍卖地块的位置、面积、现状、用途、使用年限、用地规划、拍卖时间地点、报名时间地点以及其他有关事宜;

  (二)竞买者应在公开拍卖前10日内到指定地点报名竞买,经批准后,交付竞买保证金,领取应价牌,索取有关资料和文件;

  (三)土地管理部门代表政府(出让方)主持拍卖,经过公布底价、报价应价,出价高者为受让方,当场与出让方签订土地使用权出让合同,并交付出让金总额20%的定金,其先期交付的保证金可充抵定金。对其他竞买者交付的保证金应在拍卖结束后10日内退还;

  (四)受让方应在出让合同签订之日起60日内交付全部出让金,定金可充抵出让金。在付清出让金和应缴纳税费之日起15日内到指定的土地管理部门办理土地使用登记手续,领取《国有土地使用证》。



  第十条 协议出让土地使用权的程序:

  (一)申请受让方持县(市)以上人民政府有关部门批准的立项文件和资金来源证明文件,向土地管理部门提出受让土地使用权的书面申请;

  (二)土地管理部门接到申请后,应按本办法第七条规定,向申请受让方出具出让地块的资料和文件;

  (三)申请受让方应在规定的时间内提交土地开发经营方案并且附具交付出让金数额、币种、付款方式、资信证明等文件和资料;土地管理部门对其合法性、合理性和可行性进行审查,在30日内与申请受让方进行具体协商;

  (四)协商一致后,土地管理部门代表政府(出让方)与受让方签订土地使用权出让合同。受让方必须在合同签订之日交付出让金总额20%的定金,在60日内交付出全部出让金。定金可充抵出让金;

  (五)受让方在交付全部出让金和缴纳应缴税费之日起15日内,到土地管理部门办理土地使用登记手续,领取《国有土地使用证》。



  第十一条 受让方不履行出让合同,出让方有权解除合同,对受让方已交付的定金不予退还,并有权依据合同规定索取赔偿。出让方不履行出让合同,受让方有权依据合同规定解除合同,并有权要求退还定金和索取赔偿。



  第十二条 受让方需要改变出让合同规定的土地用途和规划要求的,必须事先向出让方提出申请,经土地管理部门和城市规划部门审核批准后,依照本章有关规定,重新签订出让合同或者签订补充合同。



  第十三条 下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县(市)以上人民政府依审批权限批准划拨:

  (一)国家机关用地和军事用地;

  (二)城市基础设施用地和公益事业用地;

  (三)国家、自治区重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

  (四)法律、法规、规章规定的其他用地。

第三章 土地使用权转让和出租、抵押





  第十四条 以出让方式取得的土地使用权,符合下列(一)、(二)、(三)、(四)项条件的,可以转让;符合下列(一)、(二)、(三)项条件的,可以出租、抵押:

  (一)已支付全部土地使用权出让金;

  (二)合法持有土地使用证及地上建筑物、附着物所有权证;

  (三)已按出让合同规定的条件、期限投资开发利用土地;

  (四)除出让金外已投入的建设资金占总投资25%以上。



  第十五条 土地使用权转让时,其地上建筑物及其他附着物所有权随之转让;地上建筑物及其他附着物所有权转让时,其使用范围内的土地使用权随之转让;土地使用权与地上建筑物、其他附着物分割转让的,不得违反有关法律、法规的规定。



  第十六条 土地使用权转让双方应当签订转让合同,并在合同签订之日起15日内,依照土地登记和城市房产登记的有关规定,持土地使用证、出让合同、转让合同等,分别到当地土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权、房屋所有权过户登记手续。



  第十七条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的,县(市)以上人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,县(市)以上人民政府可以采取必要的行政和经济措施。



  第十八条 土地使用权转让后,土地使用权人必须按出让合同规定的土地用途和规划要求使用土地,需改变出让合同规定的土地用途和规划要求的,适用本办法第十二条规定。



  第十九条 土地使用权出租、抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之出租、抵押;地上建筑物、其他附着物出租、抵押时,其使用范围内的土地使用权随之出租、抵押。



  第二十条 土地使用权租赁、抵押双方应签订租赁、抵押合同。在合同签订之日起15日内,租赁、抵押双方持土地使用权出让或转让合同以及租赁、抵押合同等,分别向当地土地管理部门和房产管理部门办理租赁、抵押登记。租赁、抵押关系终止,租赁、抵押双方应在终止之日起15日内,到原登记机关办理注销租赁、抵押登记手续。



  第二十一条 土地使用权出租或抵押合同有效期间,出租人或抵押人必须继续履行土地使用权出让或转让合同。



  第二十二条 抵押人将已出租的土地使用权抵押时,原租赁合同在有效期间内应继续履行,并且抵押人应将抵押情况书面通知承租人;已作抵押的土地使用权在抵押合同有效期间转让的,应事先取得抵押权人书面同意,在同等条件下,抵押权人有优先受让权。



  第二十三条 抵押人未能履行到期债务或者在抵押合同有效期间依法宣告破产、解散的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定,向土地管理部门申请处分抵押的土地使用权。

  因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的,应当到土地管理部门办理土地使用权过户登记,到房产管理部门办理房屋产权过户登记。



  第二十四条 转让、出租、抵押以划拨方式取得的土地使用权的,应当依照本办法第二章规定补办土地使用权出让手续,并按不低于标定地价20%的标准补交土地使用权出让金后,适用本章规定。

  以划拨方式取得的土地使用权作为资产与他人合资、合作、联营、联建房屋的,视为土地使用权转让行为,应补办土地使用权出让手续、补交土地使用权出让金。

第四章 土地使用权终止





  第二十五条 土地使用权因出让期届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。土地使用权人应当在土地使用权终止后15日内交回土地使用证,并办理土地使用权注销登记。



  第二十六条 土地使用权期满的3个月前,土地使用权人可以向土地管理部门申请续期,按审批权限报经批准后依照本办法第二章的规定重新签订出让合同,缴纳出让金,办理土地使用登记。



  第二十七条 有下列情况之一的,县(市)以上人民政府应依照审批权限无偿收回划拨的土地使用权,并可按本办法第二章规定进行出让:

  (一)土地使用权人因迁移、解散、撤销、破产或其他原因停止使用土地的;

  (二)根据城市建设、城市规划需要收回的;

  (三)国家和自治区规定的其他情况。

  无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,县(市)人民政府应当根据实际情况给予补偿。

第五章 罚则





  第二十八条 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地或未经批准擅自改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应责令其限期改正;逾期不改正的,可给予警告,并处以每平方米10至15元罚款,最高不得超过3万元;拒不改正的,无偿收回土地使用权。



  第二十九条 采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,撤销批准文件,责令退还非法占用的土地,限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,并按非法占用的土地面积处以每平方米15元以下的罚款,最高不得超过3万元。



  第三十条 转让、出租、抵押土地使用权的当事人未按规定办理转让、出租、抵押登记的,应责令其限期补办登记手续;逾期不补办的,按非法转让土地处理,并可对出让、出租、抵押方处以非法收入额50%以下的罚款,最高不得超过3万元。



  第三十一条 在出让和转让土地使用权过程中,有关人员如有贪污、行贿、受贿、敲诈勒索、渎职等行为,由其行政主管部门给予必要的行政处分和经济处罚。触犯刑律构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。



  第三十二条 本办法规定的行政处罚由土地管理部门实施。当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法向人民法院提起诉讼。当事人逾期不履行处罚决定,又不申请行政复议或者向人民法院提起诉讼的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第六章 附则




  第三十三条 本办法下列用语的涵义是:

  土地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

  土地使用权划拨,是指经县(市)以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

  土地使用权转让,是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。

  土地使用权出租,是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

  土地使用权抵押,是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保行为。原拥有土地使用权的一方称为抵押人,抵押债权人称为抵押权人。



  第三十四条 依本办法收取的土地使用权出让金及罚没款项,应全部上缴财政,实行专项管理。具体管理、使用办法由自治区土地、建设(规划)、房地产管理部门协同财政、物价部门制定,报自治区人民政府批准后实施。



  第三十五条 生产建设兵团管理和使用的国有土地的出让转让办法另行制定。



  第三十六条 本办法自发布之日起施行。