国家发展和改革委员会 建设部


国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知



发改价格[2003]1864号

各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：

　　为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。

　　附：《物业服务收费管理办法》

中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国建设部
二○○三年十一月十三日

附：

物业服务收费管理办法

　　第一条　为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

　　第二条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第四条　国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

　　第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

　　第六条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

　　第七条　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　第八条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　第十一条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　3、物业管理区域清洁卫生费用；

　　4、物业管理区域绿化养护费用；

　　5、物业管理区域秩序维护费用；

　　6、办公费用；

　　7、物业管理企业固定资产折旧；

　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　9、经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

　　第十三条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　第十四条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第十五条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

　　第十六条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

　　第十七条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第十八条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第十九条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

　　第二十一条　政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　　第二十二条　各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

　　第二十三条　本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

　　第二十四条　本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。


【案情回放】

2010年10月5日，在北京市海淀区莲花池西路辅路金家村桥东，陈某驾驶其妻张某名下轿车（该车在A财产保险公司投保交强险）与步行推轮椅车（内乘沈某）的王某（系沈某第一顺序继承人）发生交通事故，沈某死亡、王某受伤。该事故责任经海淀交通支队认定陈某与王某为同等责任，沈某无责任。之后，沈某的其他第一顺位继承人提起诉讼要求A财产保险公司、陈某、张某、王某赔偿死亡赔偿金、丧葬费、交通费及精神损害抚慰金共计201897.5元。

北京市海淀区人民法院经审理认为：王某既是侵害人同时是事故中受害人沈某的法定继承人，应列为本案被告便于查明事实。海淀交通支队出具的道路交通事故认定书真实、合法、有效。但根据道交法立法宗旨及优者危险负担规则认定陈某负本次交通事故65%的民事责任，王某负本次交通事故35%的民事责任。A财产保险公司在交强险承保范围内承担赔偿责任。陈某、王某对超出交强险范围的损失依据上述比例承担责任。张某作为车主与陈某承担连带责任。最终，一审法院判决A财产保险公司赔偿医疗费及死亡赔偿金人民币112864.6元，陈某、张某赔偿死亡赔偿金、丧葬费、交通费及精神损害抚慰金41286.25元，王某赔偿死亡赔偿金、丧葬费、交通费及精神损害抚慰金14450.19元并驳回原告其他诉讼请求。

宣判后，王某不服判决提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理后，驳回上诉，维持原判。

【各方观点】

原告：王某系该交通事故责任人之一，应作为被告并承担相应的赔偿责任。海淀交通支队出具的道路交通事故认定书真实、有效，应为认定陈某与王某责任比例的证据。

被告：被告王某认为其系沈某第一顺序继承人之一且是本次交通事故中受害人，应作为原告参与诉讼。海淀交通支队出具的道路交通事故认定书认定事故责任错误，具体责任比例由法院判定。被告陈某、张某及A财产保险公司均认为王某应作为被告参与诉讼，以查明案件事实并对事故责任比例进行合理分配。

学界观点：对道路交通事故纠纷中侵害人同时是事故中受害人（即死亡人）法定继承人的（本案例仅讨论该侵害人系以自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人，且无需受害人抚养或扶养的情况，如本案中王某）的当事人诉讼主体地位，应以原告的主张为判断。我国民事诉讼体制几经改革后最终确定为“当事人主义”模式。“当事人主义”模式强调诉讼当事人的主导作用，从本质上更主张当事人的主体性、平等性、公开性以及裁判的中立性，法官处于消极被动的地位，中立地进行审判，而不对诉讼的进行予以过多干预。由此，在法律没有禁止性规定的情况下，应尊重当事人对主体的选择。如本案，应尊重原告列王某作为被告的选择，第一体现对当事人诉讼权利的尊重，第二，王某同时作为受害人及死者沈某第一顺序继承人所享有的权利也不会因此受影响，即使不能在一案中同时处理，其也可通过另诉得以保护。对于公安交通管理机关做出的事故认定文书的效力，实务界及理论界均有观点认为法官应当严格按照公安交通管理机关做出的事故认定文书之事故责任比例来分配民事责任，以体现适用规则的统一性及结论的有效性，避免发生冲突，产生歧义。

【法官回应】

应将既是侵害人又是法定继承人的王某列为本案被告

1．道路交通事故纠纷中侵害人同时是事故中受害人（即死亡人）法定继承人的当事人诉讼主体地位

笔者认为，完全以原告的主张为判断在实践中存在不合理性。如若原告主张中将兼具“侵害人”及“法定继承人”身份的人员列为共同原告，虽一定程度上表明其放弃了对该人员因其过错造成事故的损失要求赔偿的权利，但法官在实体审理中仍然需要厘清各方主体对交通事故的民事赔偿责任，侵害人之一在被告主体中的缺失可能导致漏判或误判现象；即使原告同时提交放弃权益的声明，因该侵害人作为原告无答辩的权利，故可能导致认定事实不全面，不利于案件的审理，同时也不利于发挥道交法对侵害人的惩戒作用，有悖立法宗旨。因此，对于道路交通事故案件此种涉社会性纠纷，原告罗列主体对案件审理及当事人权益保护不利时，法官应发挥“职权主义”的功能，将兼具“侵害人”及“受害人法定继承人”身份的人列为被告。

首先，从我国司法理念及法律原则看，“当事人主义”的民事诉讼体制重视当事人在诉讼中的主导作用，通过对审判活动过程中法官与当事人之间“权力——权利”的合理分配和制约来实现审判的公正性和提高审判的效率性，但“当事人主义”并非绝对地排除法官的能动作用，法官在此过程应适当发挥职权作用，矫正当事人在诉讼过程中的不当做法，积极地帮助当事人实现诉讼目的，是司法能动的表现。就道路交通事故案件而言，其与一般民事纠纷不同，具有一定的社会性，此类案件的受理、审理能起到救济伤者、惩戒违法者的作用并通过判决等处理结果形成良好的社会示范，因此，法官在审理道路交通事故案件过程发挥职权能较大限度地发挥司法能动性，平衡各方当事人的利益，使社会矛盾得到妥善的处理。就主体问题，若原告未将兼具“侵害人”及“法定继承人”的人员列为被告，法官可以释明，原告坚持的情况下，可以依职权变更其为被告，以便案件事实的全面查明，最大限度地保护受害人的权益。

其次，从司法实践来看，列兼具“侵害人”及“法定继承人”的人员为被告也具有合理性。侵害人作为被告具有答辩等一系列诉讼权利，有利于案件事实的查明及民事赔偿责任的分配，其作为被告承担民事赔偿责任能保证原告作为死者继承人的合法权益；而对于侵害人作为法定继承人之一所应分得的赔偿款份额，如若继承人对遗产分割方案无异议（本案中，继承人对各自分割的份额有异议，故法院未予处理），法官在一案中一并处理也具有可行性，即先计算出原告应获得的所有赔偿款并依据法定继承人人数计算出兼具法定继承人身份的侵害人应分得的部分，最后与该侵害人应承担的赔偿款份额相比，若前者高于后者，则由交强险公司及其他侵害人直接支付予该侵害人，若后者高于前者，则在文书主文中明确侵害人仍应向本案原告即其他法定继承人支付相应款项。

2．公安交通管理机关做出的事故认定文书对各方主体民事赔偿责任的效力

公安交通管理机关做出的事故认定文书应当作为判定事故各方当事人所负民事赔偿责任及比例的重要基础。因为公安交通管理机关通常在事故发生后的第一时间进行现场勘查、检验、调取证据等工作，因此对于事故责任及比例的判断具有一定的客观性和较强的专业性，其做出的事故认定文书之证据具有真实性、合法性、客观性的特性，法院应当予以采信。

但“重要不等于唯一”。首先，公安交通管理机关做出的事故认定文书所援引依据法律与审判机关的适用范畴存在差异。鉴于道路交通事故案件有其特殊性，其在实体法方面受到民法通则、道交法、侵权责任法等诸多法律、司法解释、法规及规章的调整，在法律适用上均侧重于对受害自然人的人身权益之保护，以实现以人为本的理念。然而，仅以北京市为例，公安交通管理机关做出事故认定文书时一般仅依据道交法、道路法实施条例、北京市实施道交法办法、道路交通事故处理程序规定、北京市道路交通事故当事人责任确定标准（试行），并未考察事故各方当事人是否有违反民法通则、侵权责任法等民事法律的相关规定，由此造成受害自然人对公安交通管理机关做出的事故认定文书之事故责任及比例疑义较大，异议颇多。法院在裁判时如若僵硬地将事故责任等量地兑换成民事赔偿责任及比例，势必造成矛盾的延展和矛盾的升级，最终造成审判处于两难的困惑。

其次，公安交通管理机关对此项工作的职能是确定“事故责任”而不是认定“民事责任”，事故责任及比例不必然转化为民事赔偿责任及比例。尤其在道交法实施以后，公安交通管理机关依法做出简易程序处理交通事故认定书、道路交通事故认定书、道路交通事故证明等事故认定书，已不再是具体的行政行为，仅为对事故责任比例划分的证据。法院在审理民事案件时，不能惯性地将事故责任替换成民事赔偿责任，应当纵观全案，对证据进行全面审查，厘清事故当事人与诉讼当事人的区别，权衡各方利益，在分清事故责任及比例的前提下，阐述民事赔偿责任及比例的分配原则。在事故责任的比例与民事赔偿责任的比例之间寻找裁判的余地，才能真正发挥出审判的能动与效果。

因此，审判实践中应当依据公平、公正、“优者危险负担”等基本法律原则，并发挥道交法侧重保护道路通行中弱势群体、提示机动车驾驶人等优势者安全规范驾驶、营造良好的道路交通环境等立法宗旨，在事故责任比例的基础上以全面立体的视角对民事诉讼各方当事人的民事赔偿责任之比例予以重新划分，实现衡平各方当事人利益与冲突的目的。如本案中，法官在事故责任的基础上对机动车一方陈某与非机动车一方王某的民事赔偿责任重新分配以体现道交法的立法精神。


（作者单位：北京市海淀区人民法院）