江西省宜春市人民政府办公室


宜春市人民政府办公室关于印发宜春市城市规划区内契税征收实施办法的通知


宜府办发〔2001〕30号




袁州区人民政府，市直各单位：
经市政府研究，现将《宜春市城市规划区内契税征收实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。



二OO一年七月二十五日
宜春市城市规划区内契税征收实施办法

第一条 根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《江西省契税实施办法》等有关规定，结合我市实际情况制定本实施办法。
第二条 凡在本市城市规划区内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本办法规定缴纳契税。
第三条 转移土地、房屋权属是指下列行为：
（一）国有土地使用权出让；
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
（三）房屋买卖；
（四）房屋赠与；
（五）房屋交换。
前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
第四条 以下列方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，承受单位和个人应按规定缴纳契税。
（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；
（二）以土地、房屋权属抵债；
（三）非货币性资产承受土地、房屋权属；
（四）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（五）以预购方式或预付集资建房方式和银行提供按揭方式承受土地、房屋权属；
（六）以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。
第五条 契税税率为4%。个人购买自用普通住宅应缴纳的契税暂按现行税率4%减半征收，即按2%的税率执行；购买高档住宅、店面等其它用房以及单位购买商品房和土地使用权出让、转让等税率为4%。
高档住宅是指单位面积造价较高的高级公寓、别墅、渡假村等豪华住房，一般按住宅建设项目审批时所确定住宅项目类别进行确定，在项目审批中没有明确的由契税征收机关按单位面积造价（或售价）确定，凡单位面积造价（或售价）超过当时、当地经济适用房平均单位面积造价（或售价）一倍以上的确定为高档住宅，其余为普通住宅。
第六条 契税的计税依据：
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
（二）土地使用权赠与、房屋赠与以及以奖励或抵债方式承受土地使用权或房屋权属的，由契税征收机关参照本市土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
（三）以房屋权属和土地使用权作价投资入股的，由投资入股作价的中介机构核定或股东认可的投资入股价格核定；
（四）土地使用权交换、房屋交换为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额；
（五）以其他方式事实构成土地使用权或房屋权属转移的，按合同载明成交价格或实质转移时当地市场价格确定。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换的土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定。
第七条 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，房地产转让者应补缴契税，其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
第八条 有下列情形之一的，减征或者免征契税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋直接用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征契税；
（二）各类公有制单位的现有存量房以及为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经市房改部门批准，按照房改政策出售给本单位职工，属职工首次购买住房的，国家规定标准面积部分，免征契税，超过部分仍按照规定缴纳契税；
（三）因自然灾害、战争等不可抗力灭失住房重新购买住房的，酌情减征或免征契税；
（四）土地、房屋被市人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，经市人民政府批准酌情给予减征或免征契税；
（五）纳税人承受荒山、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
第九条 经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋用途，不再属于本办法规定的减征、免征范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。
第十条 契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得具有合同效力的契约、单据、协议、确认书、他项权书和其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
以分期付款或银行提供按揭方式承受土地、房屋权属的，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同并支付第一期购房款的当天或办理他项权证书的当天。
第十一条 纳税人应自纳税义务发生之日起10天内向契税征收机关办理纳税申报，并在30日内缴纳税款。纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经契税征收机关批准，可以延期缴付，但最长不得超过3个月。对逾期不缴者，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款2‰的滞纳金，并可以处以2000元以下的罚款。
第十二条 纳税人符合减征或免征契税规定的，应当在纳税义务发生之日起10日内，向契税征收机关申报减免，并如实填写契税减免申报表，在30日内经契税征收机关审核、契税征收主管机关批准后作出是否同意减、免税的规定。其他任何单位或个人均无权审批减免。
第十三条 纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证；对批准减免的，契税征收主管机关应当向纳税人出具契税减免批准文书。
第十四条 市城市规划区内的契税征收机关为市城市契税征收管理分局，市土地、房产管理等部门为契税协征单位。要加强对契税的征收管理，建立土地房产交易、办证与契税征收、稽查网络，实行科学管理，规范征税。
第十五条 土地、房产管理部门应积极协助市城市契税征收管理分局做好契税的征收管理工作。按照“先税后证、以证控税”的原则，对于未出具契税完税凭证或契税减免批准文书的单位和个人，土地、房产管理部门不得办理土地、房屋权属变更登记手续，造成纳税人未缴或漏缴契税的，按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理。
第十六条 土地、房产管理部门对土地、房屋权证进行定期查验时，应联合市契税征收管理分局对契税完税情况进行检查，对检查中发现逃避纳税和不办理土地、房屋权属变更登记手续的，应责令其完税和办理土地、房屋权属变更登记手续，并依照有关规定进行处理。
第十七条 房地产开发经营单位为契税代扣代缴义务人，依据法律、法规规定代扣代缴税款。代扣代缴义务人有义务向市契税征收管理分局提供开发经营的房地产位置、土地面积、建设商品房面积、出售商品房数量、面积、买卖合同和票据等资料。
第十八条 加大对契税的稽查力度，定期对土地、房屋权属变更登记与契税完税情况进行核查。土地、房产管理部门及有关部门要主动配合，及时为市城市契税征收管理分局提供办理土地、房产权属变更的有关权证附件、土地出让费用、成交价格及其他相关资料。
各有关部门要积极做好协税护税工作。对有意欠、偷、抗缴契税的单位和个人，公安机关应配合市城市契税征收管理分局做好清查和追缴，并依法予以处罚；对纳税人因偷税、抗税或欠缴税款构成犯罪的，交由司法机关依照有关法律进行处理。
第十九条 本办法授权市财政局负责解释。
第二十条 本办法自2001年1月1日起执行。


建设工程质保金的扣留问题

华升建设集团有限公司与安徽宏利房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案分析


一、本案要旨
本案要旨为，建设工程合同明确约定了建设工程质保金及保修期的，建设工程竣工完成后，双方当事人就工程价款进行结算，建设方支付工程价款时，建设工程保修期未届满的，建设方可以按照合同约定扣留质保金，待合同约定保修期满后返还承包人。
2004年10月30日，华升公司与宏利公司签订一份《建设工程施工合同》，2005年9月1日，宏利公司与华升公司签订《工程决算及付款协议书》，约定在决算结束及核对工作结束后，宏利公司如不能及时支付工程款，延期一天，每日违约金按所欠工程款的千分之一点五支付。
本案的争议焦点主要为：质保金741010.41元应否扣留的问题。
一审法院审理认为，华升公司与宏利公司在合同中约定，质量保证金为工程款的3%，宏利公司请求按5%扣除有悖于双方约定，不予支持。按合同约定，宏利公司可扣留质保金741010.41元。
二审法院审理认为，根据华升公司与宏利公司签订的《建设工程施工合同》约定，双方结算完毕工程款付至结算款的97%，余款在保修期满一周内一次付清。《房屋建筑工程质量保修书》中约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。涉案工程的竣工验收日期为2006年11月24日，因此，双方约定的保修期尚未全部届满，按约应扣留工程结算款的3%作为质保金。一审法院按照鉴定价款计算出应扣留的质保金为741010.41元，华升公司仅对该质保金是否应予扣留提出上诉，对质保金的数额，华升公司与宏利公司均未提出异议，法院对一审法院计算出的应扣留的质保金为741010.41元予以确认。

二、案件来源
安徽省宿州市中级人民法院 (2008)宿中民一初字第00041号；安徽省高级人民法院(2011)皖民四终字第00073号

三、基本案情
　　2004年3月18日，合肥欣意房地产开发有限公司（简称欣意公司）与华升公司签订一份《工程承包补充协议》（附则），约定由华升公司承包建设宿州市城隍庙商城一期工程，工期240天，华升公司垫资施工，在主体结构封顶时付完成工程量的80%工程款，以后每月按已完成工程量的80%支付等。2004年7月2日，欣意公司将上述协议的全部权利、义务转让给宏利公司。2004年7月1日，华升公司进入工地施工。2004年10月30日，华升公司与宏利公司签订一份《建设工程施工合同》，约定由宏利公司将宿州市城隍庙商城A区4-8＃楼发包给华升公司施工建设，工程内容为框混6层，建筑面积约4万平方米，资金自筹，工程承包范围包括招标范围内的土建、水电安装工程，计划于2005年9月15日竣工，合同工期总日历天数为320天，中标价为25468000元。开工前一周向承包人预付合同价款的15%备料款，工程进度至二层封顶后每月按应付进度款20%逐次扣回。每月三十号前按审结的已完工程量的80%支付工程款，竣工验收合格付至合同价款的95%。一月内决算完毕，付至决算款的97%，余款在保修期满一周内一次付清等。2005年9月1日，宏利公司与华升公司签订《工程决算及付款协议书》，约定在决算结束及核对工作结束后，宏利公司如不能及时支付工程款，延期一天，每日违约金按所欠工程款的千分之一点五支付。
　　2004年12月13日，宏利公司向宿州市建筑业管理处缴纳4-8号楼劳保统筹费865000元。2005年9月7日，宏利公司代表人张磊乐与华升公司代表人胡召伦签署一份《城隍庙工程4-8＃楼工程决算中争议问题达成如下共识》，约定华升公司的分包项目管理费按13.413%计取。在该份《共识》中，双方签字后又手写增加了异地施工增加费按1.3%列入的条款。2006年11月24日，涉案工程竣工交付。2008年4月15日，华升公司向一审法院提起诉讼，请求判令宏利公司支付工程款7884823.08元及逾期付款违约金4257802.8元，并承担本案诉讼费。2008年6月3日，宏利公司提起反诉，请求判令华升公司返还多付的工程款50万元（暂定，以实际审计数额为准）、赔偿违约金8194554元，并承担本案反诉费。
　　一审期间，一审法院委托安徽中信工程咨询有限责任公司对本案所涉工程的工程造价及华升公司与宏利公司往来工程款账目收付情况进行鉴定。2009年8月31日，安徽中信工程咨询有限责任公司作出皖中信鉴字（2009）120号鉴定报告，鉴定结论为：涉案工程造价为24227630元。以下费用共1611416元双方争议较大，建议由法院裁定，包括：（1）劳保基金823740元；（2）张磊乐代表宏利公司于2005年9月7日签署的《共识》涉及费用为492548元；（3）批腻子增加295128元，该项内容图纸未设计，但实际已做。2009年9月25日，安徽中信评估事务所有限责任公司对华升公司与宏利公司往来工程款账目收付情况作出皖中信鉴字（2009）173号司法会计鉴定报告，确认宏利公司已付工程款13985079.20元、赶工费34000元，宏利公司供材料款为5786248.35元，合计支付工程款19513081.31元。暂时无法确认2681914.20元，包括：（1）欣意公司代宏利公司转给华升公司的4笔85万元，仅有银行转账单，无华升公司收据；（2）宏利公司代华升公司付郑其材料款273214.20元，有发票及华升公司委托宏利公司付款的委托书，但华升公司出具了郑其本人未收到此款的说明；（3）宏利公司申报的其他暂时无法确认的工程款为1558700元，主要是华升公司有权签字领款人之外的其他相关人员出具的收条。2009年12月18日，安徽中信评估事务所有限责任公司出具一份补正函，认为宏利公司供应材料款应调增292246.24元。综上，鉴定单位确认宏利公司支付工程款合计为19805327.55元。
　　另查明：2005年5月28日，华升公司与孟林签订合同，约定由华升公司将宿州城隍庙商住楼4-8＃楼的防水工程交孟林承包施工，包工包料，付款方式为每栋楼防水工程结束后，预结工程款的85%，5栋楼防水工程结束验收合格后，付工程总款的95%，余款一年内付清。2005年5月20日，华升公司又与孟林签订一份供货合同，约定由孟林供应华升公司所需要的木门。2005年12月15日，华升公司与孟林、宏利公司签订一份《同意转款协议》，约定由宏利公司直接将孟林施工的宿州城隍庙4-8＃楼的防水工程款及提供的木门款项支付给孟林，华升公司与宏利公司根据合同进行结算。随后，宏利公司陆续支付孟林防水工程款、木门款共665000元。
　　
四、法院审理
一审法院认为:（一）关于案涉合同的履行问题。华升公司进驻工地施工时，《建设工程施工合同》尚未签订，当时双方是按《工程承包补充协议》（附则）履行的，《建设工程施工合同》签订后，双方在施工过程中多次因为工程款的问题发生纠纷而停工。该两份合同均是当事人双方真实意思表示且不违背有关法律规定，应为合法有效。至于是按哪份合同履行，无法确定。
　　（二）关于工程量的问题。安徽中信工程咨询有限责任公司对本案所涉工程造价进行鉴定，工程造价为24227630元。在暂时无法确定部分中，张磊乐签字部分应予认定，因为，在本案所涉工程施工过程中，张磊乐多次代表宏利公司与华升公司交涉相关事宜，其有权代表宏利公司，故张磊乐代表宏利公司于2005年9月7日签署的《共识》涉及的费用应视为宏利公司同意支付。但是异地施工增加费是在双方当事人签字后手写添加的，无法证明是双方真实意思表示，故该笔费用314959元无法认定为宏利公司同意支付，应予以剔除。实际施工中，华升公司实施了批腻子的工作，宏利公司也提供了批腻子的材料，该项费用295128元应计入工程款。本案所涉劳保统筹款应计入工程款，鉴于宏利公司已实际支付，故不再另行计入。综上，本案所涉工程造价为24700347元。
　　（三）关于宏利公司已付工程款问题。安徽中信评估事务所有限责任公司对华升公司与宏利公司往来工程款账目收付情况进行司法会计鉴定，确认宏利公司已付工程款13985079.20元、赶工费34000元，宏利公司供材料款为5494002.11元，合计支付工程款19513081.31元。在暂时无法确认款项中，欣意公司代宏利公司转给华升公司的4笔共85万元款项，虽然仅有银行转账单，无华升公司收据，华升公司称与其他已确认的款项重复，但所提供的证据不充分，不予支持，应认定宏利公司已支付了该85万元工程款；宏利公司代华升公司付郑其材料款273214.20元，因郑其否认宏利公司已支付该笔款项，对该笔材料款不予确认；在其他无法确认的工程款中，宏利公司代华升公司支付孟林的防水工程款和木门款665000元，有华升公司与孟林的协议，华升公司、宏利公司及孟林三方签订的同意转款协议，孟林的收条佐证，应认定宏利公司支付了该笔费用；宏利公司支付的农民工工资，有农民工个人签字，且在华升公司提供的所列已确认宏利公司已支付农民工工资款项中，有三笔计765000元不是农民工工资，因此，宏利公司已付的57万元农民工工资应予认定；宏利公司已付的30万元工程款，一笔10万元、一笔20万元，有华升公司的收据并注明是汇款，但是双方均未提供相应的汇款凭证佐证，故对宏利公司支付的该两笔工程款不予认定。
　　（四）关于违约问题。经过对工程量及支付工程款情况的鉴定，宏利公司尚欠华升公司工程款，宏利公司已构成违约，应向华升公司支付违约金。华升公司未举证损失数额，主张的违约金数额过高，宏利公司请求予以减少，应予支持。违约金应从应付款之日起，按所欠款项同期银行贷款利率的1.3倍计算至付清款之日止。
　　（五）关于质量保证金应按多少计算的问题。华升公司与宏利公司在合同中约定，质量保证金为工程款的3%，宏利公司请求按5%扣除有悖于双方约定，不予支持。按合同约定，宏利公司可扣留质保金741010.41元。
　　综上，本案所涉工程造价为24700347元，宏利公司已付工程款21890327.55元，尚欠工程款2810019.45元，扣除质保金741010.41元，宏利公司还应支付华升公司工程款2069009.04元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、宏利公司于判决生效后10日内偿付华升公司工程款2810019.45元，暂扣除质量保证金741010.41元，实际应付工程款2069009.04元。二、宏利公司于判决生效后10日内向华升公司支付违约金（2069009.04元按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2006年11月24日计算至付清款日止）。三、驳回华升公司的其他诉讼请求。四、驳回宏利公司的反诉请求。一审案件受理费94656元，宏利公司承担63000元，华升公司承担31656元，反诉费7万元由宏利公司承担。
　　本院二审另查明：2004年10月30日，宏利公司与华升公司就宿州城隍庙商城工程签订《建设工程施工合同》并交宿州市建设委员会备案。同年12月21日，宏利公司与华升公司签订《关于宿州市城隍庙工程劳保基金协商共识》，约定：为保障华升公司的合理费用及经济效益不受损失，宏利公司确保不论是否向宿州市建委缴纳劳保基金及缴纳多少，在工程进行决算时，均按国家规定支付华升公司3.4%的劳保基金。2005年9月5日，宏利公司法定代表人林泽民与华升公司王宏波在《会议记要》中对劳保统筹问题再次约定：“宏利公司确保给3.4%给华升公司，如果建委返还多少给华升公司，全部退还宏利公司。”2004年12月13日，宏利公司向宿州市建筑业管理处缴纳劳保统筹费用865000元。2005年6月20日，宿州市建筑业管理处应宏利公司申请将该865000元中的388000元抵作宏利公司开发的另外四栋楼的劳保基金，退还宏利公司现金44500元，865000元劳保基金的另50%即435000元，宿州市建筑业管理处表示按照规定将不予退还。
　　二审法院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、劳保基金823740元及异地施工增加费314959元是否应计入工程造价；2、欣意公司代转的85万元能否认定为宏利公司的已付工程款；3、宏利公司支付给孟林的防水工程款及木门款665000元以及宏利公司代付的农民工工资57万元应如何认定；4、质保金741010.41元应否扣留；5、一审判决按银行同期贷款利率的1.3倍计算宏利公司违约金是否适当，应否调整。
　　宏利公司与华升公司就涉案工程签订《建设工程施工合同》并进行备案，但在此之前，双方以签订《工程承包补充协议》（附则）的形式对华升公司承建涉案工程的权利义务进行了约定。根据法律规定，宏利公司与华升公司签订的《建设工程施工合同》为备案合同，应为合法有效，双方签订的《工程承包补充协议》（附则）中的条款与《建设工程施工合同》的相关内容如存在实质性不同，应以《建设工程施工合同》的约定作为双方的履行依据。虽然该二份合同在工程价款计算、支付及是否垫资等方面的约定均不相同，但华升公司与宏利公司均认可双方之间实际履行的合同为《工程承包补充协议》（附则），对于涉案工程价款，华升公司同意以鉴定方式确认。因此，一审法院在征得华升公司与宏利公司同意后，委托鉴定单位对涉案工程价款进行鉴定并以鉴定结论作为双方之间工程价款的结算依据，虽与备案合同关于工程价款的结算约定不符，但并不违背双方的真实意思表示，本院对此予以确认。
　　（一）关于劳保基金823740元及异地施工增加费314959元是否应计入工程造价。按照双方约定，宏利公司应在双方结算工程款时按照工程造价的3.4%将劳保统筹费用支付给华升公司。宏利公司向宿州市建筑业管理处缴纳的865000元，其中50%已退还宏利公司，另外50%如宿州市建筑业管理处予以返还，返还的费用应由宏利公司享有。故华升公司提出宏利公司应按鉴定造价24227630元的3.4%即823740元支付该公司劳保基金的上诉理由符合双方约定，应予支持，该笔823740元应计入工程造价。对于异地施工增加费314959元一节，宏利公司虽对双方所签《共识》中手写添加条款不予认可，但宏利公司未能提供相反证据反驳华升公司提供的该《共识》原件，根据最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项的规定，本院对华升公司提供的该《共识》原件的证明力予以确认，宏利公司应按《共识》中约定的比例支付华升公司异地施工增加费314959元。
　　（二）关于85万元转账款能否认定为宏利公司的已付工程款。经查，该85万元为安徽欣意电缆有限公司分4笔代宏利公司转给华升公司的工程款，华升公司提出宏利公司提供的汇款单是复印件。二审审理期间，宏利公司提供了该4笔款项的转款凭证原件，华升公司又称该85万元转款与该公司开据给宏利公司的收据重复，但华升公司提供的与属于该85万元转款重复的收据的开具时间、数额及款项来源，均与转款凭证不相对应，故华升公司称安徽欣意电缆有限公司代为支付的该85万元没有原件且与其它收据重复的上诉理由没有事实依据，不能成立。一审判决认定该85万元为宏利公司已付工程款并无不当，本院予以维持。
　　（三）关于宏利公司支付孟林的防水、木门款665000元及该公司代付的农民工工资57万元应如何认定的问题。华升公司将其承包施工的涉案工程的防水工程转包给孟林施工，且与孟林签订木门《供求合同》，其后华升公司、宏利公司及孟林三方签订《同意转款协议》，商定孟林的工程款由宏利公司直接支付，华升公司与宏利公司根据合同再行结算。宏利公司根据上述约定，直接支付孟林工程款665000元。现华升公司提出宏利公司支付给孟林的工程款数额应当由华升公司与孟林按其双方所签合同结算确定，不应由宏利公司与孟林直接确定应支付数额，但华升公司未能提供其与孟林的结算结果。经鉴定单位核算，该部分工程价款为687997元，华升公司、宏利公司对此并无异议，宏利公司支付的665000元亦未超出该部分鉴定价款，故一审判决认定宏利公司支付给孟林的该部分工程款665000元为宏利公司已付工程款并无不当。对于宏利公司直接支付的农民工工资57万元，经查，华升公司于2007年5月15日在报送宿州市建委、开发办的《报告》中认可宏利公司代付班组工资为2624300元，一审期间，一审法院要求华升公司在宏利公司提供的《工程款确认表》中划定2624300元的构成，华升公司划定的范围中，一笔50万元为宏利公司支付给华升公司王宏波的工程款，一笔76500元为支付的材料款，均非宏利公司直接支付班组的农民工工资款。二审期间，本院亦要求华升公司提供其认可的宏利公司直接支付的2624300元农民工工资组成依据，但华升公司一直未能提供，而且宏利公司提供的该57万元条据中的部分收款人为华升公司认可的在其工地上施工的农民工，一审法院据此推定该57万元为宏利公司直接支付的农民工工资2624300元的组成部分，应作为宏利公司已付工程款亦无不妥，本院对此予以确认。
　　（四）质保金741010.41元应否扣留的问题。根据华升公司与宏利公司签订的《建设工程施工合同》约定，双方结算完毕工程款付至结算款的97%，余款在保修期满一周内一次付清。《房屋建筑工程质量保修书》中约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。涉案工程的竣工验收日期为2006年11月24日，因此，双方约定的保修期尚未全部届满，按约应扣留工程结算款的3%作为质保金。一审法院按照鉴定价款计算出应扣留的质保金为741010.41元，华升公司仅对该质保金是否应予扣留提出上诉，对质保金的数额，华升公司与宏利公司均未提出异议，本院对一审法院计算出的应扣留的质保金为741010.41元予以确认。
　　综上，宏利公司欠付华升公司的工程款，应在一审认定的工程造价24700347元的基础上，增加3.4%的劳保基金823740元及1.3%的异地施工增加费314959元，总计为25839046元。扣除宏利公司已付工程款21890327.55元，宏利公司尚欠华升公司工程款3948718.45元，扣留质保金741010.41元，宏利公司应支付的工程款为3207708.04元。
　　（五）一审判决按银行同期贷款利率的1.3倍计算宏利公司违约金是否适当，应否调整。一审期间，宏利公司以双方约定的按照所欠工程款的每日千分之一点五计算违约金的标准过高为由，请求予以核减。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。本案中，由于华升公司未能举证证明其实际损失，本院根据当前市场状况及本案实际，认为以银行同期贷款利率的2倍作为宏利公司承担违约金的标准较为适宜。华升公司提出一审法院调整的违约金标准过低、应按银行同期贷款利率的5.2倍支付逾期付款违约金的上诉理由部分成立。
　　综上，一审判决认定部分事实有误。依照《中华人年共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项，第一百五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定,判决如下:
　　一、维持宿州市中级人民法院（2008）宿中民一初字第00041号民事判决的第四项，即：驳回安徽宏利房地产开发有限公司的反诉请求。
　　二、撤销宿州市中级人民法院（2008）宿中民一初字第00041号民事判决的第一、二、三项，即：安徽宏利房地产开发有限公司于判决生效后10日内偿付华升建设集团有限公司工程款2810019.45元，暂扣除质量保证金741010.41元，实际应付工程款2069009.04元；安徽宏利房地产开发有限公司于判决生效后10日内向华升建设集团有限公司支付违约金（2069009.04元按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2006年11月24日计算至付清款日止）；驳回华升建设集团有限公司的其他诉讼请求。
　　三、安徽宏利房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付华升建设集团有限公司工程款3207708.14元，并自2006年11月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍支付华升建设集团有限公司违约金至款清时止。
四、驳回华升建设集团有限公司的其他诉讼请求。
本判决为终审判决。

五、与本案及类似案例相关的法规索引
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。
《中华人民共和国合同法》
第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　依法成立的合同，受法律保护。