中介公司如何保护自己的佣金??买卖双方跳单的情况下

奚正辉


　　在二手房交易过程中，买卖双方利用中介公司提供的信息，私下成交的现象时有发生。导致这种现象的发生可能有如下几种原因：1、对买卖双方而言，各1％佣金也不便宜；2、房地产交易手续对有买卖房屋经验的人来说不复杂，可以自行办理；3、买卖双方缺乏诚信；4、中介公司的服务没有到位，没有让买卖双方满意。
　　本文所谓跳单，是指出售方委托中介公司出售房屋，中介公司带买受方看房，买受方却跳过中介公司，直接与出售方签署买卖合同，办理交易过户。导致中介公司无法得到其应得的佣金。
跳单在实际案例中反映出来的情况也十分复杂，不能一刀切，本律师以实际代理的跳单案件逐一进行剖析，希望给读者一点启发。

案例一：2008年1月17日，王先生委托中介公司出售上海市天等路一套房屋，签署了《房地产居间合同》。2008年2月6日，中介公司介绍赵女士购买房屋，并签署《看房确认书》。事后，买卖双方私下成交，完成了交易。中介公司发现后，遂起诉买卖双方要求支付1%的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，因为中介公司进行了居间行为，提供了相应服务。买受方绕开中介公司与出售方签订房屋买卖合同，逃避向中介公司支付佣金，应视为中介公司已完成对交易双方的居间义务，有权收取居间服务费用。

案例二：2007年5月20日，出售方李女士与中介公司签署了《房地产居间合同》，委托出售上海市紫云路118弄的一套房屋。2007年5月24日，李女士签署了《服务费确认书》。2007年5月24日，中介公司带苏女士看了上海市紫云路118弄的一套房屋，并签署了《看房确认书》与《服务费确认书》。同日，买卖双方及中介公司签署了《购房协议书》，房屋转让价格为：294万元。后买卖双方通过其他中介公司签署了正式的《上海市房地产买卖合同》，并办理了交易过户，但是没有向其他中介公司支付佣金。中介公司遂起诉买卖双方要求各支付1％的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，法院认为中介公司已经促成了买卖合同成立，买卖双方应当按照约定支付报酬。

案例三：买受方倪女士在中介公司的陪同下查看上海市恒业路一套房屋，并签属了《看房确认书》。《看房确认书》中约定，买受方在看房后不再私下或通过第三方与出售方接触、交易。之后买受方与出售方通过其他中介公司成交，并完成了交易。中介公司发现后，随起诉买受方要求其按《看房确认书》的约定支付房价1%的违约金。
法院没有支持中介的诉讼请求，认为《看房确认书》中有关违约责任的约定属于格式条款，具有加重看房人责任的情形，应为无效。居间人在促成合同订立后，才能取得报酬。考虑到居间人从事居间活动会产生一定费用，因此判令买方支持中介公司人民币200元的必要费用。

案例四：2006年12月15日，夏先生委托中介公司出售上海市顾戴路一套房屋，双方签署了《房地产居间合同》。2006年12月13日，张先生委托中介公司以270万元居间购买该房屋，双方签署了《房地产居间合同》，并支付2万元定金给出售方。2007年3月9日，夏先生提出不想出售该房屋，要求解除居间合同，三方签署了《解约协议》，双倍返还定金给张先生，并赔偿中介公司1万元。事后，中介公司发现买卖双方私下成交，并且张先生于2007年5月24日办理了房地产权证。中介公司遂起诉到法院要求支付剩余的佣金。
　　法院最终判决没有支持中介公司的诉请，认为房地产居间合同解除，中介公司再要求买卖双方支付佣金，没有法律依据。

　　就法院的诉讼案件而言，中介公司与出售方及中介公司与买受方是两个独立的居间法律关系，所以中介公司需要分别起诉出售方与买受方，以上案例，为了方便大家理解，故将买卖双方放在一个案件中介绍。
　　中介公司如何防止买卖双方跳单，以及在发生跳单的情况下如何保护自己的劳动成果，一直是中介公司关心的问题。本律师认为应该着重注意以下四点：首先，出售方在委托中介公司出售房屋时，中介公司一定要其签署房屋出售的居间合同，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司有权出售该房屋，若出售方与买受方跳单，中介公司可以起诉出售方要求支付佣金。其次，中介公司在带买受方看房时，一定要其签署《看房确认书》，而且不能让买受方得到出售方的联系方式，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司带买受方查看了房屋，实施了居间行为，若买受方跳单，中介公司可以起诉买受方要求支付佣金。再次，中介公司在买卖双方达成一致时，要其签署三方的居间合同。主要目的是证明中介公司实施了居间行为，并促使买卖双方达成了一致。最后，不要轻易解除居间合同及退还定金。防止客户事后跳单，一旦解除了居间协议，买卖双方跳单私下成交，中介公司的佣金就很可能打水瓢了。






交通部


交通部转发《关于印发〈基本建设收入管理规定〉的通知》的通知
1991年9月5日，交通部

各省、自治区、直辖市、计划单列市交通厅（局、委、办），部属及双重领导各单位：
现将中国人民建设银行、财政部建总发字（91）第82号《关于印发〈基本建设收入管理规定〉的通知》转发给你们，并结合我部实际情况，作以下补充规定，请一并依照执行。
一、基本建设收入由建设单位负责立帐核算、管理，并纳入基本建设财务决算。
二、基本建设收入系指收入总额抵减费用支出后的净收入。试生产和简易投产期间的费用支出应包括原材料、燃润油料、动力、低值易耗品消耗、船舶机械使用费用等装卸成本，生产支出和生产筹备人员工资及管理费用。施工单位参加试生产、简易投产等生产活动的职工工资等支出可列入费用支出。
三、由多项资金拼盘建设的项目形成的基本建设收入按其资金在全部投资中所占比例分配，其中应上交的基本建设收入属国家财政拨款部分的应及时就地上交；属部自筹投资部分的应及时交部；属单位自筹投资部分的应交生产使用单位。
由部补助投资的建设项目形成的基本建设收入，按照中央和地方的投资比例划分，属于中央投资的部分，按照上述原则办理。
已豁免的投资贷款项目形成的基本建设收入，应视同拨款投资形成的基本建设收入处理。
四、建设单位留成部分的基本建设收入，10％上交部，由部集中掌握使用。其余部分按6：2：2的比例划分为后备基金（即生产发展基金）、职工福利基金和奖励基金。
五、建设单位须在年度终了前提出基本建设收入分配意见的报告，经当地经办建设银行签署意见报部审批。部批准后才能列入年度基建财务决算。未经批准的，不得分配、使用。
六、作为基本建设收入的贷款转存款利息收入，应冲减项目建设成本中待摊投资——借款利息项目，并用于归还该项目银行基建借款。具体帐务处理如下：建设单位收到贷款转存利息时，借（增）记“银行存款”，贷（增）记“未交基建收入”科目；将贷款转存款利息收入冲减项目建设成本时，借（减）记“未交基建收入”、贷（减）记“待摊投资——借款利息”科目；存款利息归还银行基建借款时，作借（减）记“基建投资借款”、贷（减）记“银行存款”科目。
请按照上述规定加强对基本建设收入的核算、管理工作，在执行中如遇有问题，请函告部财会司。